Exklusiv: Stadtrat beschließt Grundverkauf
79 neue Mietwohnungen in Wasserburg: Wie der große Wurf gelungen ist – wer dahinter steckt
Bezahlbare Mietwohnungen sind in Wasserburg Mangelware. Die Innstadt gehört sogar zu den Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Doch das soll sich ändern. Der Stadtrat hat ein Quartier für 79 Wohnungen auf den Weg gebracht. Exklusive Details über das Vorhaben und den Bauträger. Er ist kein Unbekannter in Wasserburg.
Wasserburg am Inn – Es ist das letzte freie Grundstück in der Wasserburger Altstadt: Seit dem Auszug der Essigfabrik im Jahr 2018 und dem Abriss der Gebäude 2022 ist das Areal am Holzhofweg verwaist. Gut 8000 Quadratmeter in bester Lage am Inn. Doch demnächst entsteht hier ein neues Wohngebiet. Denn der Stadtrat hat einstimmig beschlossen, die drei Grundstücke, die sich in Besitz der Kommune und der von ihr verwalteten Heiliggeist-Spitalstiftung befinden, zu verkaufen: an die Firma Schmölzl mit Sitz in Bayerisch Gmain. Keine Unbekannte in Wasserburg, denn das Familienunternehmen hat in der Innstadt schon mehrere Vorhaben verwirklicht, berichtet Stadtbaumeisterin Mechtild Herrmann: unter anderem die Sanierung des Bahnhofsplatzes sowie Kanal-Tiefbauarbeiten in Reitmehring.
Bauträger kein Unbekannter
Dass die Wahl auf die Gebrüder Schmölzl GmbH & Co. KG fiel, hat mehrere Gründe: Das Bauunternehmen hat sich laut Bürgermeister Michael Kölbl verpflichtet, die Vorgaben der Stadt bezüglich einer verdichteten, nachhaltigen Bauweise, einer hohen Qualität bei Grün- und Freiflächen sowie für öffentlich geförderten Wohnungsbau umzusetzen. Und, darauf legt der Rathauschef besonders Wert: „Der Käufer baut selber und behält die Wohnanlage im Bestand, vermietet die Wohnungen also auch selber.“ Im Vertragsentwurf mit der Stadt und der Stiftung haben sich diese außerdem das Recht einräumen lassen, Teile der Anlage bei Bedarf später zurückzukaufen, so Kölbl.
Ihm ist ebenso wie Kämmerer Robert Mayerhofer, auch Chef der Liegenschaftsabteilung im Rathaus, deutlich die Erleichterung über den Stadtratsbeschluss zum Grundstücksverkauf an Schmölzl anzumerken. Noch vor der Sommerpause soll auch die notarielle Vereinbarung unterschrieben sein. Zehn Jahre hat es gedauert, bis es so weit war: Zehn Jahre, in denen sich Bauamt, Kämmerei, Stadtrat, Planer und diverse Gremien intensiv um eine Lösung bemüht haben. Oberstes Ziel: bezahlbare Mietwohnungen, möglichst viele durch eine verdichtete Bebauung, mit Einfluss der Stadt auf Architektur und Belegung.
Ziel: hohe Transparenz
So steht es als Ziel bereits seit 2018 im integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) der Stadt, so waren auch die Vorgaben im 2022 öffentlich ausgelobten städtebaulichen Ideenwettbewerb, berichtet Mayerhofer. Er legte als Leiter der Liegenschaftsverwaltung, verantwortlich für die Grundstücke, außerdem Wert auf ein „transparentes Verfahren“. 2024 wurde unter anderem die Bürgerschaft über das Vorhaben, für das 2022 ein Bebauungsplanverfahren gestartet worden war, informiert. Immer dann, wenn es nicht um vertragliche Themen ging, tagte der Stadtrat in öffentlicher Sitzung zur Thematik, etwa als es darum ging, die Konzeptvergabe auszuschreiben.
2023 war der Grundsatzbeschluss im Stadtrat gefallen, für das Wohnungsbauprojekt einen Investor zu suchen, es also nicht selber zu verwirklichen. Diese Entscheidung stieß bekanntlich heuer, zwei Jahre danach, auf Kritik bei der Linken Liste Wasserburg, die eine Unterschriftensammlung für ein Bürgerbegehren gegen den Grundverkauf initiierte. Bis dato liegt im Rathaus laut Kölbl keine Unterschriftenliste mit Antrag der Linken vor. Auf eine Anfrage der Redaktion zum Stand der Dinge gab es von der Linken Liste bisher noch keine Antwort.
Stadtrat beschließt einstimmig Verkauf
Tatsache ist: Donnerstag (5. Juni) ist im Stadtrat, so Kölbl auf Anfrage der Redaktion, der Beschluss zum Verkauf gefallen: einstimmig. Denn die Stadt sieht nach eigenen Angaben keine Chance, das Mammutprojekt aus eigener Kraft zu verwirklichen. 2018 bis 2020 hatte die Kommune es noch geschafft: beim Wohnungsprojekt Ponschabaustraße. Hier baute die Stadt selber: 23 Wohnungen, Investition damals: fünf Millionen Euro, so Kölbl.
Doch fünf Jahre später sehe die Situation auch als Folge deutlich erschwerter Rahmenbedingungen aufgrund der Baupreis-Explosionen und einer ungünstigen Zinslage anders aus: Die neue Anlage für 79 Mietwohnungen erfordert laut Josef Schmölzl aus der Geschäftsführung des gleichnamigen Bauunternehmens eine Investition von 25 bis 30 Millionen Euro. Mittel, die die Stadt nicht aufwenden könne, wie der Bürgermeister betont. Denn es ständen im nächsten Jahrzehnten Vorhaben an, die 50 Millionen Euro mindestens verschlingen würden: Modernisierung der Kläranlage, Neubau des Feuerwehrhauses, Erweiterung der Grundschule, Verlegung des Wertstoffhofes.
All das seien Pflichtaufgaben, der Wohnungsbau sei trotz seiner großen Bedeutung für die Bürger nur eine freiwillige Leistung einer Kommune. „Zuerst die Pflicht, dann die Kür“, bringt es Kölbl auf den Punkt. Er weist gemeinsam mit Mayerhofer und Herrmann auch darauf hin, dass die Stadtverwaltung ein Großbauvorhaben wie jenes auf dem Gelände der Ex-Essigfabrik personell nicht umsetzen könne.
Mayerhofer: „Paket ist geschnürt“
Deshalb die Suche nach einem geeigneten Investor. Die Stadt ist laut Herrmann trotz der Komplexität des Vorhabens, bei dem sie von einem Fachanwalt unterstützt wurde, im Zeitplan, betont Herrmann. Der Stadtratsbeschluss zum Verkauf sei, wie geplant, im Juni gefallen, der notarielle Kaufvertrag werde nun vor der Sommerpause unterschrieben werden. „Das Paket ist geschnürt“, sagt Mayerhofer erleichtert, den roten Faden, der alles zusammenhalte, bilde ein von der Stadt gewünschtes Konzept, das der Bauträger erfüllen könne und vertraglich zusichern werde.
Für die Wasserburger heißt dies: Es entstehen 79 neue Wohnungen, ausschließlich zur Miete, mit ein bis vier Zimmern. Rund 5.4000 Quadratmeter neue Wohnungsfläche. 40 Prozent der Wohnungen werden laut Kölbl öffentlich gefördert über diverse Programme, das heißt also: Sie ermöglichen auch sozial Schwächeren den Zugang. Für weitere zehn Prozent der Wohnungen habe sich die Stadt ein Mietervorschlagsrecht eingeräumt. „50 Prozent der Wohnungen unterliegen also einer öffentlichen Bindung.“ Das Bauunternehmen Schmölzl hofft laut Geschäftsführung darauf, Ende 2026/Anfang 2027 mit dem Bau beginnen zu können, 2028 könnten die ersten Wohnungen angeboten werden, „wenn alles optimal läuft“, so Josef Schmölzl.
Kölbl: „mit Gürtel und Hosenträger“
Der Investor habe eine Bauverpflichtung. Die Stadt habe sich über mehrere Kaufvertragsdetails (zivilrechtliche Ankauf- und Vorkaufs-, Rücktritts- und Wiederkaufsrechte) „alle Risiken ausreichend abgesichert“, so Mayerhofer. „Quasi mit Gürtel und Hosenträger“, ergänzt Kölbl. Die Kommune nehme bei der Ausgestaltung des Bauquartiers mit fünf Häusern (vier bis fünf Wohn-Geschosse) über den Bebauungsplan Einfluss, betont Herrmann.
„Wir sind sehr, sehr glücklich über diese Lösung und auch darüber, dass der Stadtrat einstimmig dahinter steht“, so der Bürgermeister. Er spricht von einem Meilenstein in der Stadtentwicklung. Nicht nur, weil die Notlage auf dem Wohnungsmarkt deutlich abgedämpft werde, sondern auch angesichts der geplanten Gestaltung der Anlage. Gemeinschaftsgarten, Spielplatz, Radl-Parkplätze, Ladestationen für die E-Mobilität, Entladestation für Kinderwagen und Rollstühle, Photovoltaik, eine regenerative Wärmeerzeugung über Grundwasserpumpen, ein hoher Anteil an den besonders begehrten Vier-Zimmer-Wohungen (26 Prozent), moderne Architektur − „Wir setzen neue Maßstäbe“, ist Kölbl überzeugt.
Das sagt der Käufer
„Wir freuen uns sehr, dass wir den Zuschlag für dieses schöne Projekt bekommen haben“, sagt auf Anfrage Josef Schmölzl aus der Geschäftsführung des gleichnamigen, familiengeführten Bauunternehmens. Er führt es gemeinsam mit Anna und Georg Schmölzl in fünfter Generation. Die Firma mit Sitz in Bayerisch Gmain beschäftigt nach seinen Angaben 200 Mitarbeitende. Sie widmet sich dem Hoch- und Tiefbau. Im Berchtesgadener Land hat die Schmölzl GmbH & Co. KG bereits einen Bestand an über 300 Wohnungen aufgebaut, die das Unternehmen selber vermiete, berichtet Schmölzl. Nun habe das Unternehmen die Chance, dies auch in Wasserburg zu tun. Ziel sei ein langfristiges, nachhaltiges Engagement.
