Heizungsgesetz steigert Wert von Häusern mit Wärmepumpe: Trendwende durch Merz?

Neue Regierung

Heizungsgesetz steigert Wert von Häusern mit Wärmepumpe: Trendwende durch Merz?

02.05.2025, 07:38 Uhr

In den letzten Jahren haben alte und renovierungsbedürftige Häuser an Reiz verloren. Dies könnte sich mit der neuen Regierung ändern – unter gewissen Bedingungen.

Berlin – Wer in den vergangenen drei Jahren ein Haus kaufen wollte, hat sich wahrscheinlich mehr als sonst für die Energieeffizienz des Gebäudes interessiert. Das legen zumindest die Daten nahe: Die beiden Immobilienportale ImmoScout24 und Immowelt haben beide unabhängig voneinander festgestellt, dass die Energieeffizienzklasse zunehmend eine Rolle für den Preis eines Hauses spielt. Der Trend begann in der Energiekrise und verstetigte sich mit den Diskussionen um das Heizungsgesetz der alten Ampel-Regierung. Wird sich dieser Trend mit einer neuen Regierung nochmal verändern?

Immobilien mit hoher Energieeffizienz sind mehr wert – und zwar deutlich

„Objekte mit hohem Energiestandard haben seit der Energiekrise sowie der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz deutlich an Attraktivität gewonnen. Wohnimmobilien mit einem niedrigen Energiestandard können dagegen oft nur mit deutlichen Preisnachlässen verkauft werden, da viele Kaufinteressenten hohe Folgekosten für die energetische Sanierung und im Unterhalt fürchten“, sagt Immowelt-Geschäftsführer Piet Derriks, dessen Portal im März 2025 die Immobilienpreise von unterschiedlichen Gebäudeklassen im Jahr 2024 verglichen hat.

Demnach wurden Eigenheime der schlechtesten Energieklasse H für 14 Prozent weniger angeboten als die Referenzklasse D. Ein Haus mit Top-Energieklasse A+ war hingegen 16 Prozent teurer als das Haus der D-Klasse.

Modern residential houses in Germany with photovoltaic systems and heat pumps on a sunny day — Neue Wohnungen mit Solaranlage und Wärmepumpen sind teurer als alte Immobilien.
© Foto: IMAGO/Werner Dieterich

Im Sommer 2024 hatte der Konkurrent ImmoScout24 ein ähnliches Ergebnis präsentiert. Demnach waren Einfamilienhäuser mit einer Energieklasse H bis zu 20 Prozent günstiger als die Referenzklasse D. A-Häuser waren im Schnitt bis zu 29 Prozent mehr wert.

Neue Regierung will das Heizungsgesetz „abschaffen“ – kommt eine neue Förderung für alte Häuser?

Nun kommt eine neue Bundesregierung ins Amt und will das Heizungsgesetz (eigentlich Gebäudeenergiegesetz) nochmal anfassen. Wie genau eine Reform aussehen soll, ist noch unklar. Die neue Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) hat sich in der Vergangenheit allerdings für einen technologieoffenen Ansatz ausgesprochen. Das heißt: Alles, was einen Beitrag zum Klimaschutz leisten kann, soll erlaubt sein. Das ist auch jetzt laut Heizungsgesetz erlaubt, allerdings ist das kompliziert formuliert. Außerdem gelten recht starre Quoten: Eine Heizung, die mit Biomethan betrieben werden kann, muss zum Beispiel zu 65 Prozent damit betrieben werden.

Haus kaufen und auswandern: Die 10 besten Länder für deutsche Aussteiger

Allein für die atemberaubende Natur lohnt es sich, nach Kanada auszuwandern. Hier zu sehen: Der Banff Nationalpark in der Provinz Alberta, das vor allem für Skifahrer immer eine Attraktion ist. Darüber hinaus ist die Kriminalitätsrate in Kanada niedrig. © IMAGO/Paul Giamou Photography Ltd.

Leider sind die Lebenshaltungskosten in den Großstädten wie hier Vancouver aber auch Toronto und Québec hoch. Doch das liegt auch an der starken Wirtschaft und den gutbezahlten Jobs, die es in Kanada gibt. Es gibt in Kanada auch für Fachkräfte ein Einwanderungssystem, das Global Talent Stream ist ein Programm davon. Außerdem hat Kanada eines der besten Gesundheitssystme der Welt. © IMAGO/Paul Giamou Photography Ltd.

Auf Platz zwei unserer Liste ist die Schweiz, hier zu sehen die Lorraine Brücke in Bern. Die Schweiz kann bei der Natur auf jeden Fall auch mit Kanada mithalten. Und auch das Gesundheitssystem ist verlässlich und modern ausgestattet. Eine private Krankenversicherung kostet etwa 360 Euro im Monat. © IMAGO/Artur Bogacki

Die Schweiz hat auch besondere Steuervorteile zu bieten: Je nach Kanton (hier die Schwyz abgebildet) kann der Steuersatz zwischen 15 und 25 Prozent variieren. Deutsche Fachkräfte - vor allem hochqualifizierte - werden auch gerne in der Schweiz gesehen, es leben 310.000 Deutsche im Nachbarland. Die gemeinsame Sprache vereinfacht also die Integration. © IMAGO/Andreas Haas

Wer eher nach günstigen Immobilienpreisen und schönem Wetter sucht, wird in Portugal fündig.

Wer eher nach günstigen Immobilienpreisen und schönem Wetter sucht, wird in Portugal fündig. Besonders im Landesinneren gibt es schöne Häuser zu Spottpreisen im Vergleich zu Deutschland: Ein 80-Quadratmeter-Häuschen in Strandnähe mit 750 Quadratmetern Grundstück gibt es schon für etwa 325.000 Euro. Außerdem genießen auch die Portugiesen eine gute Gesundheitsversorgung. © IMAGO/Zoonar.com/Juan Jimenez

Portugal lockt auch gezielt Ausländer und vor allem Rentner mit Steuervorteilen. Wer ein Haus in Portugal kauft und seinen Wohnsitz dorthin verlegt, wird steuerlich begünstigt.

Portugal lockt auch gezielt Ausländer und vor allem Rentner mit Steuervorteilen. Wer ein Haus in Portugal kauft und seinen Wohnsitz dorthin verlegt, wird steuerlich begünstigt. Dabei verdient man in Portugal etwas weniger – hat aber auch niedrigere Lebenshaltungskosten zu stemmen. © IMAGO/Jorge Mantilla

Im Nachbarland Spanien ist es sehr ähnlich wie in Portugal: Ein angenehmes Klima, niedrige Lebenshaltungskosten und moderate Immobilienpreise, vor allem abseits der Küste und der Metropolen.

Im Nachbarland Spanien ist es sehr ähnlich wie in Portugal: Ein angenehmes Klima, niedrige Lebenshaltungskosten und moderate Immobilienpreise, vor allem abseits der Küste und der Metropolen. In Spanien leben aber mehr Deutsche, als in Portugal, was die Integration einfacher machen kann. Außerdem gibt es ein Golden-Visa-Programm für Immobilienkäufer, die mindestens 500.000 Dollar investieren. © IMAGO

In Norwegen leben die Menschen europaweit am längsten mit einer Lebenserwartung von 83,1 Jahren. Das liegt daran, dass die Norweger das beste Gesundheitssystem in Europa genießen.

In Norwegen leben die Menschen europaweit am längsten mit einer Lebenserwartung von 83,1 Jahren. Das liegt daran, dass die Norweger das beste Gesundheitssystem in Europa genießen. Hier sprechen die Menschen fast immer Englisch, was für Fachkräfte eine Erleichterung ist. Die werden auch überdurchschnittlich gut bezahlt. © IMAGO/Jakub Porzycki

Norwegen ist bekannt für seine atemberaubende Natur – und für eine ausgewogene Work-Life-Balance. Die Lebenshaltungskosten mögen hoch sein, die Jobs sind aber auch gut bezahlt.

Norwegen ist bekannt für seine atemberaubende Natur – und für eine ausgewogene Work-Life-Balance. Die Lebenshaltungskosten mögen hoch sein, die Jobs sind aber auch gut bezahlt. © IMAGO/Zoonar.com/Fokke Baarssen

Wir verlassen Europa und schauen mal ans andere Ende der Welt: Neuseeland. Auch hier genießen die Menschen eine gute soziale Sicherung – und haben eine starke Willkommenskultur.

Wir verlassen Europa und schauen mal ans andere Ende der Welt: Neuseeland. Auch hier genießen die Menschen eine gute soziale Sicherung – und haben eine starke Willkommenskultur. Für Fachkräfte gibt es Programme wie das Skilled Migrant Category, das die Einwanderung erleichtern soll. Hier profitieren Aussteiger von niedriger Kriminalitätsraten und einem entspannten Lebenstil. © IMAGO

Und natürlich ist auch die Natur in Neuseeland kaum zu übertreffen.

Und natürlich ist auch die Natur in Neuseeland kaum zu übertreffen. Nicht umsonst wurden hier auch die Herr-der-Ringe-Filme gedreht – das Dorf der Hobbits kann man auch noch besuchen. © IMAGO

Wir bleiben am anderen Ende der Welt: Singapur ist ebenfalls ganz oben auf der Liste der sichersten und modernsten Länder der Welt.

Wir bleiben am anderen Ende der Welt: Singapur ist ebenfalls ganz oben auf der Liste der sichersten und modernsten Länder der Welt. Das Gesundheitssystem gehört zu den fortschrittlichsten überhaupt und die Einkommenssteuer ist extrem niedrig bei 8-10 Prozent. Nur die Lebenshaltungskosten sind nicht ganz so niedrig, wie man es von anderen südostasiatischen Ländern kennt – und das trifft auch die Immobilienpreise. © IMAGO

Zurück nach Europa blicken wir in anderes Nachbarland: Die Niederlande. Hier profitieren Auswanderer von einer kulturellen wie sprachlichen Nähe zu Deutschland.

Zurück nach Europa blicken wir in anderes Nachbarland: Die Niederlande. Hier profitieren Auswanderer von einer kulturellen wie sprachlichen Nähe zu Deutschland. Wer sich am Meer wohlfühlt, wird in der Niederlande besonders glücklich werden. Vor allem die Fahrradfreundlichkeit wird viele Menschen begeistern, die sich eine nachhaltigere Lebensweise wünschen. © IMAGO/Myron Standret

Leider sind die Immobilienpreise in den größeren Städten wie Amsterdam sehr angespannt.

Leider sind die Immobilienpreise in den größeren Städten wie Amsterdam sehr angespannt. Dafür gibt es ein gutes Gesundheitssystem und eine gut ausgebaute Infrastruktur. © IMAGO/Stephan Sühling

Ebenfalls beliebt bei deutschen Auswanderern ist Österreich – das in Sachen Natur auch mithalten kann. Für Deutsche ist die Sprache ein Riesenbonus, weshalb es auch eine große deutsche Community vor Ort gibt.

Besonders in Wien aber auch in Salzburg und Innsbruck gibt es eine hohe Lebensqualität.

Besonders in Wien aber auch in Salzburg und Innsbruck gibt es eine hohe Lebensqualität. Fachkräfte werden in den Bereichen Tourismus und Kultur immer gesucht, doch auch in Medizin und Technik wird man schnell fündig. © IMAGO

Zuletzt auf der Liste: Japan. Tokio ist eine der größten Städte der Welt und zählt auch zu den aufregendsten.

Zuletzt auf der Liste: Japan. Tokio ist eine der größten Städte der Welt und zählt auch zu den aufregendsten. Hier ist immer etwas los. Speziell in Tokio ist aber auch der Wohnungsmarkt angespannt – aufgrund der alternden Bevölkerung werden Fachkräfte aber händeringend gesucht. © IMAGO/Alfredo Ruiz

Wer noch nicht überzeugt wurde: Japan hat mit 84,4 eine der höchsten Lebenserwartungen der Welt. Das liegt an der Gesundheitsversorgung, die nach allen Parametern zu den Spitzenreitern gehört.

Wer noch nicht überzeugt wurde: Japan hat mit 84,4 eine der höchsten Lebenserwartungen der Welt. Das liegt an der Gesundheitsversorgung, die nach allen Parametern zu den Spitzenreitern gehört. Und ganz nebenbei beeindruckt auch Japan mit einer wunderschönen Natur. © IMAGO/Alfredo Ruiz

Die Fristen und Quoten könnten also unter Reiche etwas entspannter werden; darüber hinaus könnte die neue Regierung den Kauf älterer Immobilien stärker fördern. Die scheidende Bauministerin Klara Geywitz (SPD) hatte 2024 das Programm „Jung kauft Alt“ auferlegt – allerdings erreicht es nur eine sehr begrenzte Anzahl an Menschen, was den Erfolg bisher ausgebremst hat. Anfang des Jahres meldete der MDR, dass bisher nur 223 Familien eine Zusage bekommen hätten.

Neue Förderung kann alte Immobilien wieder attraktiv machen

Eine neue Förderung, die mehr Menschen anspricht, könnte ältere und sanierungsbedürftige Häuser wieder ansprechender machen – und dadurch wieder etwas teurer. Zumal die Förderung für Sanierungen und Heizungstausch grundsätzlich bleiben soll. Wer sowohl beim Kauf als auch bei der Sanierung finanziell unterstützt wird, überlegt sich das vielleicht doch noch.

Aus Sicht des hessischen Baupräsidenten Thomas Reimann, wäre eine neue Förderung zu begrüßen, wenn sie denn langfristig aufgesetzt wird. „Ein Kommunikationschaos wie bei dem ehemaligen Bundeswirtschaftsminister Habeck gilt es strikt zu vermeiden. Es schadet mehr, als dass es hilft“, sagt er zu IPPEN.MEDIA. Er glaubt auch, dass das Interesse an älteren Immobilien wieder steigen könnte. „Das Interesse für Altbauten ist immer dann hoch, wenn Neubau zu teuer oder kein Grundstück da ist.“

Millionen Gebäude müssen in Deutschland saniert werden: „Eine Herkulesaufgabe“

Zu wünschen wäre es zumindest – denn in Deutschland kommen immer mehr ältere Gebäude auf den Markt, die fit für die Zukunft gemacht werden müssen. Experten gehen davon aus, dass zwischen 15 und 20 Millionen Gebäude im Land sanierungsbedürftig sind und auf dem Weg zur Klimaneutralität bis 2045 erneuert werden müssen. „Bei der Sanierung des älteren Gebäudebestandes stehen wir in Deutschland vor einer Herkulesaufgabe“, so auch Baupräsident Reimmann. Dazu braucht es willige Käufer und Käuferinnen, oder Investoren.

Dass sich der aktuelle Trend gänzlich umkehrt, ist jedoch eher unwahrscheinlich – zumindest ohne Förderung. Denn ab 2027 steht schon die nächste große Veränderung bei den Energiepreisen an. Dann beginnt das europäische Emissionshandelssystem ETS II, durch den die CO₂-Steuer nochmal deutlich steigen wird. Wissenschaftler versuchen seit Jahren vorauszusehen, wie teuer der CO₂-Preis werden könnte und kommen auf Schätzungen von 100 bis 300 Euro pro Tonne im Jahr 2030. Damit würden sich fossile Energieträger in Europa erheblich verteuern. Wer dann ein gut saniertes Haus hat, wird sich freuen können.