Der Energiekosten-Check
Alte Häuser werden immer günstiger – lohnt sich der Kauf einer unsanierten Immobilie?
Ein altes Haus zu kaufen wird wieder attraktiver, denn die Preise sinken besonders bei diesen Immobilien. Doch dort lauern auch andere Kosten. Lohnt sich die Sanierung?
München – Der Traum vom Eigenheim ist für viele durch den Anstieg der Zinsen in den vergangenen Jahren wieder in weite Ferne gerückt. Als Folge sanken die Immobilienpreise, zum ersten Mal seit einem Jahrzehnt, in dem vorher die Preise auf dem Wohnungsmarkt nur eine Richtung kannten. Doch jetzt zeichnet sich schon die nächste Trendwende ab, wenn auch nur zögerlich: Die Preise für Immobilien stabilisieren sich, teilweise steigen sie sogar schon wieder. Das gilt aber nicht für alle Gebäude. Alte Bestandsimmobilien mit schlechter Energieeffizienz sind vergleichsweise noch sehr günstig. Lohnt sich der Kauf einer solchen Immobilie?
Immobilienpreise je nach Energiebilanz schwanken stark
Immobilien werden in Deutschland in neun verschiedenen Energieeffizienzklassen einsortiert: Die beste Energiebilanz haben Häuser der Klasse A+, die schlechteste haben im Energieausweis H stehen. Und je nachdem, ob A+ oder H im Energieausweis steht, richtet sich zunehmend auch der Preis. Einer Untersuchung des Immobilienportals immowelt zufolge kann der Immobilienpreis im Jahr 2024 um bis zu 25 Prozent schwanken.
„Der energetische Zustand einer Immobilie spielt beim Kauf eine immer größere Rolle“, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. „Das Heizungsgesetz und die Diskussionen um Klimaschutzziele im Gebäudebereich haben dazu geführt, dass viele Kaufinteressenten hohe Folgekosten für die energetische Sanierung und im Unterhalt fürchten. Wohnimmobilien mit einem niedrigen Energiestandard können daher oft nur mit merklichen Preisnachlässen verkauft werden.“
Das Problem ist nur: Nicht jede und jeder kann eine neue Immobilie mit Energieklasse A+ oder A haben. Davon gibt es einfach nicht genug – und irgendwann muss der Bestand auch saniert werden, um wirklich effektiv die Klimaziele in Deutschland zu erreichen. Dazu reicht ein einfacher Blick in die Statistik: Dem Immobilienportal ImmoScout24 zufolge haben in Deutschland 42 Prozent der bestehenden Gebäude eine Energieklasse E bis H. Gerade mal elf Prozent lassen sich A+ oder A bescheinigen, zehn Prozent können Energieklasse B vorweisen.
Energiekosten im unsanierten Haus: Tausende Euro im Jahr mehr
An den Gebäudebestand muss das Land also früher oder später ran. Und wenn schon die Preise für ältere Immobilien gerade günstiger sind, könnte der eine oder andere vielleicht doch überlegen, sich solch ein Haus zu kaufen. Die Frage lautet also: Wie viel Geld müssen Käufer von Bestandsimmobilien mutmaßlich investieren? Was sparen sie bei den Energiekosten? Wann amortisieren sich diese Investitionen vermutlich?
Zunächst einmal kann diese Tabelle Aufschluss darüber geben, was Eigentümer für Energie je nach Effizienzklasse ausgeben müssen:
| Energieeffizienzklasse | Energieverbrauch in kWh/m²a | Kosten pro Quadratmeter/Jahr | Geschätzte Energiekosten/Jahr (Einfamilienhaus à 120 qm) |
|---|---|---|---|
| A+ | < 30 | ~ 3 Euro | 360 Euro |
| A | 30 - 50 | 8 Euro | 960 Euro |
| B | 50 bis 75 | 13 Euro | 1560 Euro |
| C | 75 bis 100 | 18 Euro | 2160 Euro |
| D | 100 bis 130 | 24 Euro | 2880 Euro |
| E | 130 bis 160 | 30 Euro | 3600 Euro |
| F | 160 bis 200 | 37 Euro | 4440 Euro |
| G | 200 bis 250 | 47 Euro | 5640 Euro |
| H | > 250 | 60 Euro + | 7200 Euro |
Zwischen der letzten und der ersten Energieeffizienzklasse sinken die Energiekosten im Jahr also erheblich. Doch auch allein zwischen den einzelnen Klassen kann gespart werden. Wer also ein Einfamilienhaus mit der Energieklasse H zu einem vermeintlichen Schnäppchen kauft, muss diese Energiekosten im Hinterkopf halten. Wer in seinem unsanierten Heim für fünfzehn Jahre wohnt, hat satte 108.000 Euro für Energie ausgegeben; wer hingegen in einem etwas besser sanierten Haus in der Energieklasse C lebt, zahlt im selben Zeitraum 32.400 Euro, also gerade mal ein Drittel dessen.
Sanierungskosten für eine Immobilie: Wann lohnt sich das?
Die Sanierung eines alten Hauses kann sich also schon mal dahingehend sehr lohnen. Doch das kostet Geld, und nicht gerade wenig. Die genauen Kosten kann einem nur ein Energieberater sagen, der sich das Haus in Ruhe anschaut und einen individuellen Sanierungsfahrplan aufstellt. Das Gute: Die Kosten für den Energieberater übernimmt der Staat in Höhe von 1300 Euro.
Apropos Förderung: Für die Sanierung eines Eigenheims gibt es umfangreiche Förderungen. Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle (z.B. Dachsanierung) werden mit bis 20 Prozent bezuschusst, ebenso viel gibt es für neue Anlagentechnik, für eine neue Heizung gibt es bis zu 21.000 Euro. Verschiedene Energieberater werben damit, dass über 20.000 oder gar 30.000 Euro Förderung möglich sind.
Die FAZ hat berechnet, dass bei einem unsanierten Haus der Klasse F bis H, welches auf die Klasse C oder B saniert wird, Investitionskosten von rund 164.000 Euro denkbar seien. Davon könnten 17.000 gefördert werden. Diese Kosten seien nach 27 amortisiert, berechnete die Zeitung weiter. Allerdings ging sie in ihrem Beispiel davon aus, dass die Wärmepumpe 43.000 Euro kosten würde – was eher auf der teureren Seite wäre. Schon jetzt ist ein möglich, eine Wärmepumpe für 30.000 Euro zu erwerben.
