Freilassing, Bad Reichenhall, Berchtesgaden
„Herzenswunsch“ für viele in weiter Ferne? So teuer sind die Immobilien-Preise im BGL trotz „Wende“
Baugrundstücke, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser: Der Blick der Sparkasse BGL und LBS Süd auf den Immobilienmarkt 2024 zeigt, wie teuer das Bauen und Kaufen Freilassing, Bad Reichenhall und Berchtesgaden geworden ist. Trotz einer Erholung und „Wende“ ist keine wirkliche Entspannung in Sicht - das sind die Preise und Gründe.
Berchtesgadener Land - „Es ist und bleibt vielen Menschen ein Herzenswunsch“, machte Christian Maltan vom Vorstand der Sparkasse BGL klar. Zusammen mit der LBS Süd analysierte die Bank den Immobilienmarkt 2024 und stellte dabei erfreuliche, aber auch sorgenvolle Entwicklungen fest.
Für neue Hoffnung sorgte vor allem der Anstieg der Immobilienumsätze in der Region, der 294 Millionen Euro betrug. Zwar lag dieser Wert unter dem 10-Jahres-Durchschnitt (339 Millionen Euro). „Doch mit der Zinsrückkehr und dem rückläufigen Inflationsvolumen gibt es eine Wende“, so Maltan.
Die Preise bei den Neubauten
Unvermindert auf hohem Niveau bleibt die Preisentwicklung beim Neubaumarkt. „Hier ist kein Einbruch erkennbar, wir verharren eher auf einem Plateau“, schilderte das Vorstandsmitglied. Dem Marktspiegel 2024 der Sparkassen-Immo zufolge bedeutet das am Beispiel Baugrundstück: In Bad Reichenhall kostet ein Baugrundstück zwischen 500 und 1000 Euro pro Quadratmeter, der häufigste Wert liegt bei 600 Euro. Noch teurer wird es in Berchtesgaden: Hier muss mit 600 bis 1000 Euro pro Quadratmeter (häufigster Wert: 775 Euro) geplant werden. In Freilassing liegt die Preisspanne zwischen 600 und 700 Euro (häufigster Wert: 650 Euro).
Die deutlichen Unterschiede zeigen sich auf bei neuen Eigentumswohnungen: In der Kreisstadt liegen die Preise zwischen 5500 und 9500 Euro pro Quadratmeter (häufigster Wert: 6500 Euro). Von 6000 bis 10.000 Euro geht die Spanne in Berchtesgaden, hier liegt der häufigste Wert bei 7750 Euro. Am billigsten ist es wieder einmal in Freilassing (5500 bis 6500 Euro), am häufigsten werden hier 6000 Euro fällig. Zu den Einfamilienhäusern sowie Doppelhaushälften und Reihenhäusern lagen keine Daten vor.
So sieht es bei den gebrauchten Objekten aus
Auf dem Gebrauchtmarkt zeigt sich zum Teil ein anderes Bild: Für ein frei stehendes Einfamilienhaus werden in Bad Reichenhall zwischen 300.000 und 950.000 Euro gezahlt (häufigster Wert: 700.000 Euro). In Berchtesgaden sind es gleich mal 600.000 bis 2,5 Millionen Euro (häufigster Wert: 975.000 Euro) und in Freilassing liegen die Beträge zwischen 780.000 und 900.000 Euro (häufigster Wert: 820.000 Euro).
Ein ähnliches Ranking zeigt sich im Bereich Doppelhaushälfte/Reihenhaus: In Bad Reichenhall ist es im Gebrauchtmarkt erneut am billigsten (300.000 bis 600.000 Euro, häufigster Wert: 500.000 Euro). Spitzenreiter ist wieder Berchtesgaden mit einer Preisspanne von 400.000 bis 750.000 Euro (häufigster Wert: 650.000 Euro), gefolgt von Freilassing mit 560.000 bis 620.000 Euro (häufigster Wert: 590.000).
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ergibt der Marktspiegel folgende Daten: In Bad Reichenhall werden 2000 bis 5000 Euro pro Quadratmeter fällig (häufigster Wert: 3800 Euro), in Berchtesgaden 4000 bis 8000 Euro (häufigster Wert: 5000 Euro) und in Freilassing 3500 bis 4000 Euro (häufigster Wert: 3800 Euro).
„Verdoppelung der Preise“
Dass es im Berchtesgadener Talkessel teilweise deutliche Ausreißer nach oben gibt, erklärte Maltan mit besonderen Immobilien, die dort den Preis steigen lassen. Auch die Lage spiele eine große Rolle und, dass in Bad Reichenhall und Berchtesgaden aufgrund der Berge der Platz nicht endlich ist. „Auf dem Gebrauchtmarkt haben wir in den vergangenen Jahren eine Verdoppelung der Preise verzeichnet“, teilte er mit.
Zur angespannten Situation im Berchtesgadener Land gesellen sich Entwicklungen, die bereits bei der Sozialraumanalyse zum Thema Schaffung von Wohnraum im Februar deutlich gemacht wurden: Im Landkreis muss vergleichsweise viel Geld für das Wohnen aufgewendet werden, weil die Angebotsmieten selbst deutschlandweit gesehen ziemlich hoch sind.
Und: Auf der einen Seite wird bei der Bevölkerungsentwicklung bis 2043 (im Vergleich zu 2023) für den Landkreis ein Plus von 4800 Einwohnern (4,6 Prozent) erwartet, wie Daten des Landesamtes für Statistik zeigen. Und auf der anderen Seite passt die Bautätigkeit schon Jahren nicht mit dem überein, was es eigentlich bräuchte, um die Lage langfristig zu beruhigen. 2024 lag die Anzahl der Baufertigstellungen bei knapp unter 400. „Wir bräuchten eigentlich 700 pro Jahr“, betonte Maltan.
Was ist mit Sanierungen?
Ein wenig Hoffnung machen mehrere Entwicklungen: Bei den Immobilienvermittlungen der Sparkasse wurde 2024 ein deutlicher Zuwachs bei den Objekten (97) und bei deren Wert (41 Millionen Euro) registriert. Das Wohnbaufinanzierungsgeschäft machte ebenfalls einen Sprung nach oben: Die 115 Millionen Euro an Darlehenszusagen bedeuten Maltan zufolge ein Plus von etwa 25 bis 30 Prozent. Noch besser aus Sicht der Sparkasse lief es 2024 beim Bauspargeschäft: 74 Millionen Euro bedeuten ein Plus von 62 Prozent.
Als wichtigen Baustein bei der Beseitigung des Wohnraummangels sehen die Sparkassen-Vertreter die Sanierungen alter Wohnungen: Deshalb bietet die Bank Haus- und Wohnungsbesitzern seit April 2025 eine Energieberatung an, um Schwachstellen zu identifizieren und Maßnahmen vorzuschlagen. „Die zweite Miete - die Nebenkosten - sind mittlerweile genauso wichtig wie die eigentliche Miete“, sagte Maltan. Wenn ein Gebäude energetisch auf Vordermann gebracht werde, sei das auch ein Wert für die Zukunft. „Und das ist auch gut für den Wohnungsmarkt. Der Bedarf nach Wohnraum ist im ganzen Land hoch und der Druck bleibt hoch.“
Der Vorstandsvorsitzende Helmut Grundner warb dafür, den Baufirmen wieder mehr zuzutrauen und die Vorschriften zu reduzieren. „Der Flächenbedarf ist auch eine politische Frage: Eigentlich müssen wir mehr in die Höhe als in die Breite bauen“, meinte er und verwies auf das niedrige Einkommensniveau im Landkreis, das ein zusätzliches Problem darstelle. „In Traunstein oder im benachbarten Österreich ist die Kaufkraft deutlich größer. Die Einkommensgrößen bei uns im Landkreis sind aufgrund der meisten Berufszweige wie etwa der Hotellerie oder Gastronomie niedriger, das ist nicht vergleichbar.“
„Müssen die Preise mindestens halbieren“
Der stellvertretende Vorstandsvorsitzender der LBS Süd, Erwin Bumberger, stellte eine Grafik vor, aus der hervorging: Unter den 20- bis 29-Jährigen wird der Immobilienwunsch in ganz Bayern seit 2022 von Jahr zu Jahr größer. Auch unter den 30- bis 39-Jährigen sowie den 40- bis 50-Jährigen stieg dieser Wunsch. Er bewertet den geplanten „Bau-Turbo“ der Bundesregierung positiv, mahnte jedoch an, dass die Genehmigungsprozesse deutlich schneller abgewickelt werden müssten. „Doch das allein reicht nicht aus. Wir wollen High End beim Baustandard und der Qualität, aber wollen das nicht bezahlen. Wir müssen die Preise mindestens halbieren“, erklärte er.
In einem waren sich alle einig: Der Staat müsste wieder vermehrt wie früher als Bauherr auftreten und günstigen Wohnraum schaffen. Doch auch jetzt hätten Städte und Kommunen die Möglichkeit, bei Neubauten einen Anteil bezahlbarer Wohnraum auszuhandeln. Auch im Bestand selbst gibt es Möglichkeiten, findet Bumberger: „Natürlich tun sich der Deutsche und insbesondere der Bayern schwer, sich von der eigenen Immobilie zu trennen. Aber wir sind eine relativ alte Bevölkerung und wenn wir Ältere mehr motivieren könnten, von einem Haus in eine Eigentumswohnung umzuziehen, wäre vieles möglich.“
Dass die Preise insgesamt wieder dauerhaft sinken, daran glaubten die Experten allesamt überhaupt nicht. Im Gegenteil: Die Preise haben sich stabilisiert, aber billiger wird es vermutlich nicht mehr. Grundner: „Schon heute müssten bei einigen Objekten 20 bis 22 Euro pro Quadratmeter verlangt werden, um wirtschaftlich zu bleiben. Diese Werte werden irgendwann nicht mehr nur für die Neubauten reichen.“ (ms)
