Berchtesgadener Makler Armin Nowak im Gespräch
Immobilienpreise im BGL weiter gesunken: Kommt jetzt der Crash?
„Die Immobilienpreise sind im Berchtesgadener Land im freien Fall“, sagte der Makler Armin Nowak schon vergangenen Sommer. Nun sind die Preise erneut gesunken. Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer? Und wie steht es im Landkreis um die Mieten und Pachten?
Berchtesgaden – Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise bereits um zehn Prozent gesunken. Und nun noch einmal um weitere fünf Prozent. Der Grund: Steigende Zinsen und das neue Heizungsgesetz. „Wenn Kaufinteressenten ein Haus kaufen, schauen sie sich genau an, was da zu machen ist. Das wird dann vom Preis abgezogen“, erklärt der Berchtesgadener Immobilienmakler Armin Nowak im Gespräch mit BGLand24.de. Wirklich gute Preise erziele man im Landkreis nur noch bei einem Kriterium. „Es gilt nach wie vor: Lage, Lage, Lage.“
Stagnation bei Neubauten
Vor großen Schwierigkeiten stehen die Bauträger derzeit vor allem im Neubaubereich. „Bundesweit hört man zwar, dass bei den Handwerkern wieder Kapazitäten da sind. Das trifft aber nicht auf den Landkreis zu. Die Handwerker sind hier sehr gut ausgelastet. Wir merken das in den Hausverwaltungen. Die Nachfrage ist nach wie vor hoch und kann nicht befriedigt werden“, so Nowak. Zwar habe ein Neubau den Vorteil, dass man keine Probleme mit der Sanierung hat, „aber die Bauherren werden immer noch sehr gegängelt von der Bürokratie. Da könnte man wahnsinnig viel einsparen.“
Der Immobilienkauf lohnt sich für alle, die Geld haben
Wenn man eine Immobilie für sich selbst nutzt, empfiehlt der Experte, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. Bei einer reinen Geldanlage, sprich wenn man die Immobilie vermietet, lautet die Faustregel, mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Grundsätzlich gilt: „Solvente Leute stehen jetzt sehr gut da. Früher hatten sie viele Mitbewerber von Leuten, die kein Geld hatten, die das Geld billig nachgeschmissen bekommen haben. Die sind jetzt weg.“
Auch Preisverhandlungen sind nun wieder möglich. Nowak versucht jedoch, Verkäufer davon zu überzeugen, mit einem realistischen Preis auf den Markt zu gehen. Wenn jemand übertrieben hohe Preisvorstellungen hat, sagt er dem Verkäufer ab. Denn so etwas kann auch nach hinten losgehen. „Das Schlimmste ist, wenn man mit einem sehr hohen Preis rein geht und dann erst um 20.000 Euro senkt und dann noch mal um 10.000. Der Interessent sieht das und denkt sich, dass er noch weiter runtergeht oder dass da ein Haken sein muss, selbst wenn die Immobilie gut ist. Das kann nicht zielführend sein.“
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt Nowak den Tipp, sich das Beschlussbuch und die letzten Protokolle anzusehen, um zu erfahren, wie hoch die Kosten sind und was alles geplant ist. Denn die Erhaltungsrücklage, also der angesparte Topf, auf den Wohnungseigentümer zurückgreifen, reiche hier manchmal nicht aus.
Deutlich höhere Raten bei der Anschlussfinanzierung
Vorsicht heißt es auch bei der Anschlussfinanzierung. „Es ist ein wirklich giftiger Cocktail entstanden, der so manchem das Genick brechen könnte“, erklärt der Experte. „In Zeiten allgemein steigender Lebenshaltungskosten und teurer Energiepreise dürften viele Menschen Probleme bekommen, ihre Raten noch zu bedienen.“ Mit der Anschlussfinanzierung würden auch die Hypothekenzinsen sowie die Nebenkosten steigen. Wer bisher nicht in ausreichendem Maße getilgt hat, müsse mit deutlich höheren Raten rechnen.
Mietwohnungen: Örtliche Banken vorbildlich
Wer eine Wohnung zur Miete sucht, guckt im Berchtesgadener Land in die Röhre. Mietwohnungen waren schon in den vergangenen Jahren kaum zu haben. Verschärft wird die Situation durch die Menschen, die ursprünglich eine Wohnung kaufen wollen und sich das nicht mehr leisten können und nun ebenfalls etwas zur Miete suchen. Bei Neubauten muss man in der Region inzwischen mit zwölf bis 14 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter rechnen, und auch gebrauchte Wohnungen nähern sich der Zweistelligkeit. Hinzu kommen die hohen Nebenkosten, die laut Nowak in manchen Teilen Deutschlands schon den Wert einer „zweiten Miete“ erreichen.
Viel Lob hat Nowak daher für die örtlichen Banken übrig. Die Volksbank Raiffeisenbank Oberbayern Südost verwirklicht gerade zusammen mit der Gemeinde Schönau am Königssee das genossenschaftliche Projekt am Danklweg. Die Kosten für die Doppelhaushälften und Wohnungen für Einheimische sollen zehn bis 20 Prozent unter den marktüblichen Preisen liegen. Erst vor kurzem wurde das Gebäude der ehemaligen Kurdirektion abgerissen. Hier baut die Sparkasse Mitarbeiterwohnungen für einheimische Unternehmer. „Das ist sehr wichtig, damit die Fachkräfte, die wir brauchen, auch kommen“, so der Makler.
Gewerbe: Leerstände wegen Internet und hoher Pachten
In den meisten Orten des Landkreises herrscht dasselbe Bild: Gähnende Leere bei den Geschäftsgebäuden. „Die vielen Leerstände sind traurig“, sagt Nowak. „Die einzigen Möglichkeiten, wo Gewerbe noch gut dran ist, ist im Zentrum. B-Lagen kann man komplett vergessen.“ Eine Chance, dem Internet etwas entgegenzusetzen, sieht er im Zwischenmenschlichen. „Der Einzelhandel bietet Service, ein Zusammenkommen und kann eine Kundenbeziehung aufbauen. Damit kann man punkten.“ Nicht ganz unschuldig an den Leerständen sind aber auch die Vermieter. Die Pächter haben häufig Staffelverträge unterschrieben, die eine regelmäßige Erhöhung der Miete festlegen – für viele irgendwann nicht mehr finanzierbar. „Ich gebe Vermietern immer den Rat, nicht oder nur moderat zu erhöhen. Das soll ja ein langfristiges Verhältnis sein. Dann lieber mal eine Erhöhung aussetzen. Dauernde Wechsel sind nämlich auch nur mit Ärger und Kosten verbunden.“
Wann kommt der Crash?
Immer wieder ist in letzter Zeit von einem drohenden Immobiliencrash die Rede. Was sagt der Berchtesgadener Experte dazu? „So einen richtigen Crash wird es nicht geben, und das, was man als Crash sieht, ist schon da. Man merkt das an den Preisen“, antwortet er gelassen. Die Preise seien zwar um 15 Prozent zurückgegangen, „aber jetzt ist der Boden erreicht.“ Bei all den negativen Nachrichten dürfe man jedoch nicht vergessen, dass man immer noch auf dem Preisniveau von Anfang 2020 sei.
mf
