Experte über die aktuelle Lage
„Die Immobilienpreise sind im BGL im freien Fall“ – Worauf Käufer jetzt achten müssen
Wenig Angebot und hohe Preise, hieß es bisher über die Immobilien im Berchtesgadener Land. Das hat sich jetzt geändert, sagt der Experte Armin Nowak. Wer besonders davon profitiert, erklärt er im Gespräch mit BGLand24.de.
Berchtesgaden – „Es ist zwar immer noch wenig Angebot auf dem Markt, aber die Nachfrage ist ziemlich abgebrochen“, sagt der Immobilienexperte Armin Nowak. „Früher gab es deutlich mehr Nachfrage, in den letzten Monaten war es ausgeglichen und jetzt ist sie sogar ein bisschen drunter.“ Während der Makler die letzten Jahre kaum Werbung machen musste, ist jetzt wieder verkäuferisches Geschick gefragt. „Die Immobilienpreise sind auch im Berchtesgadener Land im freien Fall.“ Seit dem letzten Jahr sind diese um etwa zehn Prozent gesunken, was der Makler an sich nicht für schlecht hält. Schließlich seien die Preise in den letzten Jahren um 90 Prozent gestiegen. Die höchsten zahlt man in Bayerisch Gmain, gefolgt von Schönau am Königssee, Bad Reichenhall und Berchtesgaden. Das Abflauen bezeichnet er daher als „gewisse Gesundung“. Ausschlaggebend sind laut Nowak mehrere Faktoren:
1. Das Gebäude-Energie-Gesetz
„Die Investitionskosten sind unüberschaubar und wir merken das sowohl bei Häusern als auch bei Eigentumswohnungen“, sagt Nowak. Früher sei nur die Lage relevant gewesen, jetzt würden die Leute auf den Energieausweis schauen. „Und wenn man dann sieht, die Heizung ist alt, dann weiß man, da kommt noch was hinterher. Und das ist manchmal auch der Grund, dass manche verkaufen.“
Viele seien durch das neue Gesetz verunsichert worden. „Mittlerweile hat sich das aber eingerenkt. Wenn die Politik es von Haus aus so vorgestellt hätte, wie es jetzt geplant ist, dann hätte es die ganze Diskussion nicht gegeben. Die Verbotsschiene mögen die Leute irgendwie gar nicht. Wenn ein Hauseigentümer merkt, ich zahle sowieso obendrauf auf das Heizöl, dann wird er automatisch auf die Idee kommen, die Heizung zu wechseln. Und jetzt ist es so, dass man eigentlich nicht mehr muss, sondern sogar noch die alte einbauen kann.“ Eine weitere Motivation zur Sanierung der Heizung sei auch, dass der Eigentümer dann die Heizkosten komplett wieder vom Mieter bezahlen lassen kann.
Aber auch Neubauten fallen im Preis, und das trotz bester energetischer Maßnahmen. Ein Bauprojekt, das vor Jahren kalkuliert wurde und in den kommenden Monaten fertiggestellt wird, steht vor gleich zwei Problemen: Erstens dürften die Kosten aus dem Ruder gelaufen sein und zweitens wird es immer schwerer, noch die Verkaufspreise von vor zwei bis drei Jahren am Markt zu erzielen. Geplante Neubauten können daher nicht mehr kostengünstig mit dem notwendigen Bauträgergewinn erstellt werden. Vom Plan verkaufen ist somit fast nicht mehr möglich, was aber die Voraussetzung für eine Globalfinanzierung der Banken ist. Die einzige Lösung wäre „das Zurückstellen der geplanten Bauten“, so Nowak.
2. Gestiegene Zinsen
Die Zinsen haben sich von 0,8 Prozent auf 4,2 Prozent erhöht und damit mehr als vervierfacht. Das trifft vor allem Familien, die größere Objekte kaufen wollen. Ohne Eigenkapital ist eine Finanzierung dann oft nicht mehr möglich. Wobei der Makler die Erhöhung noch für moderat hält. „Ich bin seit über 35 Jahren hier tätig und kenne auch noch Zinsen mit einer historischen Höhe von zwölf Prozent. Wenn man die Zinsen betrachtet, ist das durchaus ein gesunder Zinssatz. Das ist historisch betrachtet immer noch relativ normal und günstig.“
Doch wie viel Eigenkapital ist inzwischen notwendig? „So viel wie möglich, am besten 80 Prozent“, meint Nowak. Als Fazit könnte man daher sagen: Immobilen zu kaufen lohnt sich im Moment besonders für diejenigen, die selbst Geld haben und auf keine Bank angewiesen sind. Und als Käufer kann man inzwischen auch wieder über den Preis verhandeln, was vor ein paar Jahren noch unmöglich schien.
3. Zweitwohnungen sind unattraktiv geworden
Inzwischen gibt es in einigen Kommunen die Zweitwohnungssteuer. Diese hat sich die letzten Jahre vielerorts verdoppelt oder sogar verdreifacht. Zusätzlich existieren Satzungen zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion, was dazu führt, dass kleine Zweitwohnungen inzwischen wieder vermehrt verkauft werden. Touristen wollen sich nicht mehr auf ein Urlaubsziel in den Bergen beschränken und fahren zwischendurch auch einmal ans Meer. Zudem sieht es mit dem Skibetrieb, wie etwa bei der Jennerbahn, in der Region inzwischen mau aus.
„Die Leute sagen sich: Für die zweimal im Jahr habe ich so viel Kosten, ich habe Wohngeld, ich habe Hausgeld, ich habe Heizkosten, ich habe Zweitwohnungssteuer und, und, und. Für dieses Geld können wir bequem in einem Fünf-Sterne-Hotel absteigen, wenn wir hierher kommen wollen.“ Heißt im Umkehrschluss natürlich auch: Mehr Wohnungen für Einheimische. „Wir möchten auch gern, wenn es irgendwie geht, Immobilien in einheimische Hände geben, weil wir genau wissen, wie schwierig das hier ist“, erklärt der Makler.
4. Kaufen, um zu vermieten, lohnt sich nicht mehr
Auch mit den Mieten ist es im Landkreis derzeit schwierig. Der einfache Wohnwert liegt bei 7 Euro, der mittlere bei 8,70 Euro, der gute bei bis zu 9,20 Euro, beim Neubau sogar bei 12,50 Euro. Aber die Mieten hängen auch mit den Einkommensverhältnissen zusammen, die in der Region nicht sehr hoch sind. Vom Kauf einer Wohnung, um sie zu vermieten, rät Nowak daher ab. „Das würde sich, wenn man den Kaufpreis rechnet und dann eine Rendite haben will, nicht mehr lohnen. Eher wird eine Ferienwohnung daraus gemacht, weil da mehr raus schaut.“ Lediglich die Errichtung von Mitarbeiterwohnungen sei noch attraktiv, um dem Personal Benefits bieten zu können.
Neue Möglichkeiten: Bausparverträge und Versteigerungen
Nun wird auch eine fast vergessene Finanzierungsmöglichkeit wieder attraktiv: Der Bausparvertrag. Früher hat man mit dem Geld vielleicht einen Urlaub oder ein Auto finanziert, nun fließt es wieder in Immobilien. Nowak verweist darauf, dass die Bausparkassen im letzten Jahr wieder sehr viele Verträge verkauft haben.
Und auch bei den Versteigerungen stellt der Makler Veränderungen fest. „Vor ein, zwei Jahren war der Saal voll und die Leute haben sich gegenseitig hoch geboten. Das ist längst vorbei. Wenn man alleine ist, kann man zu einem günstigen Preis einkaufen.“ Man müsse nur über das Handling Bescheid wissen. Zehn Prozent muss man hinterlegen, um mitbieten zu können. „Es ist ganz wichtig, dass man sich vorher überlegt, bis wohin man geht und dann Schluss. Man darf sich nicht hinreißen lassen.“ Gutachten könne man hierbei vorher einsehen. Manchmal lassen einen die Eigentümer sogar das Objekt anschauen.
Gute Makler erkennen
Wer ein Objekt verkaufen möchte, braucht nicht zwingend einen Makler. So sieht es auch Nowak. „Das ist ähnlich wie beim Steuerberater. Man kann seine Steuern selber machen oder sucht sich Hilfe. Wenn man sich selbst auskennt, kann man Fotos und Pläne machen sowie einen Energieausweis.“ Vor allem aber brauche man dafür Zeit. Wenn man den Verkauf über einen Experten laufen lässt, trägt dieser auch ein gewisses Risiko, denn: „Das Maklerhonorar ist ein Erfolgshonorar. Der Makler geht in Vorleistung. Wenn dieser nicht verkauft, muss der Kunde auch nichts zahlen.“
Doch wie findet man einen guten Makler? Die Berufsbezeichnung „Immobilienmakler“ ist – anders als etwa in Österreich – nicht geschützt. „Als Hausverwalter muss man jetzt eine Prüfung ablegen, als Makler muss man zumindest über 18 Stunden in drei Jahren eine Fortbildung nachweisen.“ Kunden sollen laut Nowak vor allem auf die Referenzen achten sowie darauf, dass ein Büro vorhanden ist und ob der Makler einem Verband angehört. Zudem spiele Ehrlichkeit eine große Rolle. „Wir erleben es leider häufig, dass wir einen Wert schätzen und ein Kollege behauptet, das Objekt wäre 100.000 Euro mehr wert. Nach einiger Zeit muss er dann doch mit dem Preis runtergehen. So etwas ist tödlich. Käufer warten dann ab, bis der Preis noch weiter sinkt.“
mf
