FB-Post zu Wohnungen in Berchtesgaden
„Frechheit“ und „Wer soll das bezahlen?“: Sparkasse BGL äußert sich zu Kritik an Mietpreisen
Mit deutlichen Worten wurde ein Facebook-Beitrag der Sparkasse Berchtesgadener Land bedacht. Darin geht es um generalsanierte 3- und 4-Zimmer-Wohnungen mitten in Berchtesgaden. „So viel zum Thema erschwingliche Wohnungen für Einheimische“ und „Bei den Preisen wird einem ganz schwindelig“ heißt es in den Kommentaren. Bei der Bank ist man nicht überrascht von den Rückmeldungen. Der Vorstandsvorsitzende Helmut Grundner schildert, wie die Mietpreise zustande kommen und warum sie aus der Sicht der Sparkasse mehr als gerechtfertigt sind. Und was sagt der Immobilienexperte Armin Nowak?
Berchtesgaden/Bad Reichenhall - „Der Wohnraum gehört natürlich zu den Aufreger-Themen“, ist sich Grundner den emotional aufgeladenen Diskussionen, vor allem im Berchtesgadener Talkessel, bewusst. Nicht zuletzt im Rahmen der Studie zur Tourismusakzeptanz wurde deutlich, dass der Mangel an Mietwohnungen auch den Einheimischen deutlich unter den Nägeln brennt. „Aber oft werden auch Dinge behauptet, ohne dass nachgedacht oder nachgerechnet wird“, findet der Vorstandsvorsitzende der Sparkasse.
Konkret geht es um fünf Wohnungen, die über der Berchtesgadener Filiale in der Maximilianstraße entstanden sind. Bei dreien davon wurden die Mietverträge bereits unterschrieben. Zwei davon gehen an Berchtesgadener, die dritte an die Mutter eines Einheimischen, deren Wohnungen im Traunsteiner Landkreis gekündigt wurde. Die beiden anderen Wohnungen, die voraussichtlich im Laufe der Woche vergeben werden, gehen wohl ebenfalls an Berchtesgadener. „Und dann wird immer gesagt, man könne sich das nicht leisten oder die Wohnungen würden nur an Auswärtige gehen“, betont Grundner.
700.000 Euro für die Sanierung der fünf Wohnungen
Der Sparkassen-Chef verdeutlicht: In die fünf Wohnungen wurden etwa 700.000 Euro zur Sanierung gesteckt. Vorher waren hier Büroräume, deshalb wurden die Umbauarbeiten notwendig. „Allein wenn ich diesen Betrag mit nur drei Prozent verzinse - aktuell deutlich unter dem Zins für langfristige Anlagen -, komme ich mit 4,40 Euro aus dieser Rechnung. Wenn der Altbestand in Berchtesgaden bei zehn Euro liegt, bin ich schon bei 14 Euro. Wir haben zwölf und 13 Euro pro Quadratmeter für einen quasi Neubaustandard und Wohnungsgrößen, die nicht oft zu finden sind. Das ist absolut fair“, findet Grundner.
Dementsprechend war er auch nicht überrascht von den Kommentaren in der FB-Gruppe „Wohnungen in Berchtesgaden“. Auch andere Unternehmen wie das Wohnbauwerk im Berchtesgadener Land müssten sich solche Kritik anhören. Die Sparkasse BGL selbst hat etwa 100 Mietwohnungen, viele davon im Berchtesgadener Talkessel. „Die Themen Wohnungen und Vermietungen sind einfach Aufreger“, weiß der Vorstandsvorsitzende.
„Wollen Mietpreise natürlich nicht nach oben treiben“
In Bezug auf den Neubau-Bereich erklärt er: „Wenn man als Kapitalanleger selbst baut, weil man durch ein Grundstück diese Möglichkeit hat, dann kostet das aktuell auf Grundlage eines bestimmten Standards in etwa 5600 Euro pro Quadratmeter. Wenn man kauft, will der Bauträger mindestens noch 1000, eher 1500 Euro dazu. Dann sind wir schon bei 6500 Euro pro Quadratmeter.“ Nehme man diesen Betrag ohne Bauträgeraufschlag zugrunde und verzinse ihn mit drei Prozent, sei man schon bei 14 Euro.
Mittlerweile zahlt man selbst in Gemeinden wie Anger 13 oder 14 Euro pro Quadratmeter.
Die Baupreise würden es unmöglich machen, dass man mit zehn Euro in den Mietmarkt gehe. „Als Sparkasse, als öffentlich-rechtliche Institution, wollen wir die Mietpreise natürlich nicht nach oben treiben. Aber wir müssen auch den Umgang mit unseren Geldern rechtfertigen, und diese Rechtfertigung ist bei drei Prozent schon relativ dünn“, so Grundner. Das Problem sei, dass viele Menschen noch von den Quadratmeterpreisen der Vergangenheit ausgehen. „Mittlerweile zahlt man zum Beispiel selbst in Gemeinden wie Anger 13 oder 14 Euro.“
Verwaltungsrat trägt Entscheidung mit
Als Sparkasse versuche man, dem öffentlich-rechtlichen Auftrag gerecht zu werden, aber als Vorstandsvorsitzende habe er sich auch zu rechtfertigen. „Das wäre etwas anderes, wenn ich mit dem Geld tun und lassen könnte, was ich will. Aber wir gehen hier unter die Kapitalmarktrendite und haben zum Glück einen Verwaltungsrat, der das so mitträgt und uns als Vorstand im Bemühen unterstützt, Wohnraum zu vernünftigen Preisen zu schaffen.“
Für die in unmittelbarer Nähe zur Berchtesgadener Fußgängerzone gelegenen Wohnungen könnten ganz andere Mietpreise veranschlagt werden, ist Grundner überzeugt. „Wir hatten eine Baukostenentwicklung, die ihresgleichen suchte. Wir würden die Wohnungen gerne zu anderen Mieten anbieten, aber wir können nicht zaubern.“
Das sagt der Immobilienexperte
Für den Berchtesgadener Immobilienmakler Armin Nowak jedenfalls sind die verlangten Mietpreise durchaus gerechtfertigt. „Sie befinden sich an der oberen Grenze, aber im Neubau-Bereich oder bei generalsanierten Objekten sind auch bei uns mittlerweile 12 oder 13 Euro pro Quadratmeter vertretbar“, meint er. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege bei circa acht Euro. „Darin befinden sich aber viele alte Mieten aus den vergangenen sechs Jahren. Mit neun bis zehn Euro muss man bei der Wohnungssuche durchaus rechnen. Wer weniger zahlt, muss froh darüber sein“, so Nowak.
Wer weniger zahlt, muss froh sein.
Vermieter dürften die Mieten innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen, wenn sie diese an drei Vergleichsmieten anpassen oder infolge einer Modernisierung anheben wollen. „Bauträger müssen mittlerweile 12 oder 13 Euro verlangen, sonst lohnt es sich nicht“, sagt der Experte. Eine Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen hatte sogar 18 Euro vorgeschlagen, da alles andere unrentabel sei. „Aber das dürfte nur für Ballungsgebiete wie München gelten“, schätzt Nowak.
Es fehlt an Sozialwohnungen
Für den Sparkassen-Chef Grundner liegt einer der Gründe für den Wohnungsmangel darin, dass sich der Staat vor 20 Jahren aus dem Wohnungsthema herausgenommen habe. „Als die Landesbank damals in Schwierigkeiten geriet, musste sie - getrieben vom Freistaat - über 30.000 Mietwohnungen verkaufen. Diese Wohnungen waren früher vergünstigt und zu vernünftigen Preisen auf dem freien Wohnungsmarkt.“ In diesen 20 Jahren sei auch der geförderte Wohnraum deutlich reduziert worden.
Das verdeutlichen auch Zahlen des Portals Statista zum Bestand der Sozialmietwohnungen in Deutschland: Gab es 2006 noch 2,09 Millionen davon in der Bundesrepublik, waren es 2022 nur noch 1,08 Millionen. Grundner verweist in diesem Zusammenhang auf das Projekt der Marktgemeinde Berchtesgaden, mit dem „einkommensorientierter Wohnraum“ in der Salzburger Straße entstehen soll.
Bei Neubauprojekten auch an Sozialwohnungen denken
Auch die Sparkasse selbst leistete bereits vergleichbares mit dem „Leuchtturmprojekt“ am Bahnhof in Ainring, das im Sommer 2020 fertiggestellt wurde. „Da haben wir bewiesen, wie bezahlbarer Wohnraum funktioniert. In dem Neubau haben wir die Mieten auf 7,50 Euro pro Quadratmeter für zehn Jahre festgelegt. Das geht, wenn man einen Grundstückseigentümer, eine Kommune und einen Investor hat, der mitmacht.“ Grundner würde sich von den Kommunen mehr wünschen, bei Neubaugebieten immer auch an die Schaffung von sozialem Wohnraum zu denken.
Über die Portale Miete-Aktuell und Miet-Check lassen sich weitere Informationen zu den Mietpreisen in Berchtesgaden einholen.
