Marktbericht zu Wohnimmobilien in Rosenheim
Fast kein Haus unter einer Million Euro: Wo es in der Region noch günstige Immobilien gibt
Einfamilienhäuser für eineinhalb Millionen Euro – bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter bei Eigentumswohnungen: Das sind Preise, die Käufer abschrecken. Besonders teuer: Rosenheim und Bad Aibling. Aber wie sieht es in anderen Städten der Region aus? Wo noch Schnäppchen möglich sind.
Rosenheim – Was kann oder will man sich als potentieller Immobilienkäufer derzeit leisten? Die Lage ist nicht einfach. Hohe Preise machen einen Haus- oder Wohnungskauf, aber auch den Verkauf schwer.
Der Wohnungsmarkt in Rosenheim ist schon seit langem angespannt. Das liegt nicht nur an der guten Verkehrsanbindung, sondern auch an den rund 6.500 Studenten der Technischen Hochschule, die hier eine Wohnung finden wollen. Auch die vermehrte Homeoffice-Tätigkeit hat einen neuen Schub an Wohnungssuchenden ausgelöst. „Aufgrund des Wohnraummangels waren die Wachstumsraten bei Immobilienpreisen und Mieten in den vergangenen Jahren beträchtlich”, sagt Martin Schießwohl, Regionalbereichsleiter für das Privatkundengeschäft der HypoVereinsbank in Südbayern.
Sinkende Preise, aber auf hohem Niveau
Der Immobilienmarkt hatte in den vergangenen Jahren stark von der Niedrigzinspolitik profitiert. Mit der Erhöhung des Leitzinses im Euroraum im Sommer 2022 kam es zu einer Änderung. „Mit der Zinswende ist das Marktgeschehen ins Stocken geraten.“ Durch höhere Finanzierungskosten wird der Erwerb von Immobilien für immer weniger Haushalte erschwinglich. Dadurch steigt aber auch das Angebot an Immobilien, und Preisverhandlungen seien wieder möglich. Dennoch sei die Anspannung am Markt allgegenwärtig.
Nur kleine Unterschiede im Rosenheimer Umland
Einer der Gründe für die hohen Preise in Rosenheim ist die gute Verkehrsanbindung, sowohl über die Autobahn, als auch über die Bahn. Da das aber nicht nur für die Stadt Rosenheim gilt, sondern auch für die Städte und Gemeinden im größeren Umfeld, sind die preislichen Unterschiede, die Käufer für eine Immobilie zahlen müssen, nicht groß. Der aktuelle Marktbericht für die Region der HypoVereinsbank gibt den Preis für ein Einfamilienhaus in Rosenheim, das nicht älter als zehn Jahre ist, mit 1,1 bis 1,5 Millionen Euro an. Die Preise in Bad Aibling unterscheiden sich kaum.
Aber auch in Kolbermoor, Bruckmühl und Wasserburg sind Einfamilienhäuser kaum unter einer Million Euro zu bekommen. Ebenso im Nachbarlandkreis Traunstein, wo besonders Prien mit Preisen bis zu 1,5 Millionen heraussticht. „Die Nachfrage nach Eigenheimen und Baugrundstücken hat vor dem Hintergrund der veränderten Arbeitswelten nochmal angezogen”, sagt Heinrich Mayer, Leiter der Immobilienfinanzierung im Private Banking und für Geschäftskunden der HypoVereinsbank in den Regionen Rosenheim, Traunstein und Chiemgau. „Grundstücke für Häuslebauer und schlüsselfertige Objekte sind seit jeher Mangelware.”
Zu wenig bezahlbarer Wohnraum
Weil die Preise für die Rohstoffe beim Bauen auch immer teurer werden, wird in der Folge weniger gebaut. „Bezahlbarer Wohnraum fehlt überall”, sagt Martin Schießwohl. „Es wurde in letzter Zeit zu wenig gebaut.” Es würden zwar dank kommunaler Wohnraumförderungsprogramme vielerorts bezahlbare Mietwohnungen errichtet, eine bedeutende Entlastung sei aber nicht zu erwarten.
Weniger Verkäufe, längere Vermarktungszeiten, ein größeres Angebot an älteren Wohnungen sowie eine merklich abgeschwächte Preisdynamik charakterisieren die neuen Rahmenbedingungen bei Eigentumswohnungen. Hier zeichnen sich aber bereits eine Seitwärtsbewegung, beziehungsweise leichte Rückgänge ab. Neue Wohnungen kosten in Rosenheim und Stephanskirchen zwischen 5.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Im Landkreis Rosenheim bewegen sich die Preise für neue Wohnungen in Bad Aibling mit 6.500 bis 9.500 Euro auf einem etwas höheren Niveau, während Bruckmühl, Feldkirchen-Westerham und Kolbermoor in etwa gleichauf mit Rosenheim sind. Wasserburg repräsentiert hingegen mit 5.000 bis 6.500 Euro die im Vergleich günstigsten Preise.
Wirtschaftsstandort Chiemgau treibt die Preise
Im Chiemgau und dem Landkreis Traunstein steht Prien mit durchschnittlich 7.000 bis 9.000 Euro an der Spitze. Der Bericht begründet das mit der hohen Anziehungskraft der Chiemsee Region auch als Altersruhesitz. Zudem wirkt sich die Wirtschaftsstärke des Chiemgaus darauf aus. Der Arbeitsmarkt ist mit einer Arbeitslosenquote von 2,5 Prozent in robuster Verfassung und in den vergangenen zehn Jahren ist der Landkreis Traunstein um sieben Prozent auf rund 181.000 Einwohner angewachsen. Trotzdem können hier in den Städten noch Schnäppchen gemacht werden, zumindest im Vergleich zu Rosenheim. In Trostberg und Traunreut sind neue Eigentumswohnungen im Schnitt bereits ab 4.500 Euro pro Quadratmeter zu bekommen, Einfamilienhäuser kosten zwischen 850.000 und 950.000 Euro.
Käufer und Hausbauer passen sich an
Mit den hohen Kosten verändert sich das Verhalten der Käufer oder Hausbauer. „Durch die höheren Finanzierungskosten überlegt der Kunde, ob er kleiner baut, oder ob er in die Eigentumswohnung geht. Hier passiert ein Umschwenken”, sagt Martin Schießwohl. „Oder man geht in eine Sparphase, um eben später mehr Eigenkapital zu haben. Dann verzögert sich das Ganze. Diese Überlegungen haben wir oft in Kundengesprächen.”
Die Finanzierung stellt dabei das größte Problem dar. „Man muss auch bedenken, dass wir uns in einer Erbengeneration befinden”, stellt Heinrich Mayer klar. „Der ein oder andere kommt zu Geld und dann ist eine Finanzierung wieder möglich.”
Wie wird sich der Markt entwickeln?
Die teure Finanzierung wirkt sich auf den Käufermarkt aus und bringt ihn zum Stocken. Auf der anderen Seite steigen die Mietpreise weiter an. Für Kapitalanleger sei diese Entwicklung eine Art Fangnetz, das den Kaufpreis nicht weiter absinken lässt, sagt Schießwohl. Hier würde sich der Markt gerade finden. Sowohl für Käufer, wie auch für Verkäufer, gehe es aber um teils extreme Preisunterschiede im Bereich der energetischen Sanierung. „Wenn das Objekt energetisch nicht auf dem aktuellen Stand ist, ist mit weiteren Rückschlägen in erheblichem Ausmaß zu rechnen”, berichtet er. „Grundsätzlich gehen wir davon aus, weil sowohl Rosenheim, als auch das Umland so attraktiv sind, dass hier der Kaufmarkt wiederkommen wird.”
