Hilfe für Vermieter und Mieter
Teurer Wohnungsmarkt in Rosenheim: Das soll sich mit dem neuen Mietspiegel verbessern
Seit Anfang August gilt für die Stadt Rosenheim der erste qualifizierte Mietspiegel. Dieser soll für Transparenz und Sicherheit auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Doch die Auswirkungen werden nicht nur positiv gesehen. Was der Mietspiegel für Vermieter und Mieter bedeutet. Und was sich ändert.
Rosenheim – Rosenheim ist attraktiv. Davon ist Oberbürgermeister Andreas März überzeugt. Das hat zur Folge, dass die Stadt wächst und mit 65.232 Einwohnern einen neuen Höchststand erreicht hat. Für die zusätzlichen Menschen braucht es Wohnraum. Das sei nicht einfach in Zeiten von steigender „Belastungen durch Inflation oder hoher Preise von Rohstoffen und Energie“. Damit diesen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt getrotzt werden kann, will die Stadt allen Beteiligten nun „ein Instrument an die Hand geben“: Den ersten qualifizierten Mietspiegel für Rosenheim.
Transparente Mietpreisgestaltung
„Ein Mietspiegel ist die Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, also die in einer Kommune gezahlten Mieten für nicht-preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“, teilt die Verwaltung mit. Damit soll er als Grundlage für eine transparente Mietpreisgestaltung fungieren. Weiter trage er bei Mieterhöhungen dazu bei, „Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden“ und diene der „Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten“.
Seit des Inkraftretens des neuen Mietspiegelrechts im Juli 2022 müssen Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern spätestens bis zum 1. Januar 2024 einen Mietspiegel erstellen. Um die Wohnungssituation der Rosenheimer zu erfassen, hat die Verwaltung rund 7500 Fragebögen an Mieter und Eigentümer verschickt. Davon seien rund 2400 verwertbare Datensätze zurückgekommen, die im Anschluss ausgewertet wurden. Das Ergebnis: In Rosenheim beträgt die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete 9,45 Euro pro Quadratmeter – in München sind es 14,58 Euro, in Landshut waren es im vergangenen Jahr 7,85 Euro.
Austattung und Wohnlage für Preis entscheidend
Dass der durchschnittliche Mietpreis von 9,45 Euro der Praxis entspricht, kann Monika Frisch, Geschäftsführerin des Haus- und Grundbesitzervereins Rosenheim und Umgebung, nicht bestätigen. „Der Preis hängt von vielen Kriterien ab“, berichtet sie. Daher müsse die anwendbare Vergleichsmiete immer individuell für das konkrete Objekt berechnet werden. Denn für den „wirklichen Preis“ spielen unter anderem die Art des Wohnraums, die Ausstattung sowie das Baujahr und die Wohnlage eine Rolle. Je nachdem, ob das Objekt beispielsweise einen Garten, eine Einbauküche oder näher in der Innenstadt liegt, erhöht sich der Grundbetrag. Je größer, älter und weiter außerhalb die Wohnung ist, umso niedriger der Preis.
„Daher ist es immer schwierig pauschale Aussagen zu Quadratmeterpreisen zu treffen“, sagt Martin Metzger, Geschäftsführer von Alpina Immowelten in Rosenheim und Vorstandsmitglied des Bundesverband der Immobilienfachverwalter. Seiner Erfahrung nach sind auch Preise zwischen 13 und 15 Euro „durchaus üblich und marktverträglich“. Dem Internetportal „ImmoScout24“ zufolge liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen und Häuser in Rosenheim bei 11,73 Euro pro Quadratmeter. Der Unterschied ergebe sich daraus, dass die Feststellungen im Mietspiegel den aktuellen Marktpreise meist um ein bis zwei Jahre hinterherhinkten, erklärt Metzger.
Neubauten von Mietspiegel ausgeschlossen
Zudem Neubauten und komplett sanierter Wohnraum bei der Neuvermietung nicht an Mietspiegel gebunden seien, sagt Monika Frisch. „Somit sind diese Wohnräume, die bei der Herstellung hohe Kosten verursacht haben, nur dem Mietmarkt unterworfen.“ Und dabei regle dann wieder Angebot und Nachfrage den Preis. Daher glaubt die Geschäftsführerin nicht, dass der Mietspiegel Veränderungen auf dem Rosenheimer Wohnungsmarkt bringt.
Auch für Vermieter bringe der Mietspiegel „nur einen sehr geringen Vorteil“, sagt Martin Metzger. In der Theorie solle dieser zwar die Mieterhöhung vereinfachen, allerdings betreffe das eher die Vermieter, die zehn bis 20 Jahre alte Mietverhältnisse noch nie erhöht hätten. Diesen werde zukünftig bei Mietanpassungen erspart – wie bisher üblich – drei vergleichbare Mieten nachzuweisen. „Für alle anderen erschwert der neue Mitspiegel das Ganze, da dieser sehr moderat ist“, sagt Metzger. Eigentümer, die bislang auf Erhöhungen geachtet hätten, seien demnach an der oberen Grenze des Mitspiegels oder schon darüber. Damit sei eine Mieterhöhung ausgeschlossen.
Feste Größe für Vermieter und Mieter
Allerdings sei der Mietspiegel auch kein direkter Nachteil, sagt Metzger. Damit habe man eine „feste Größe“, an der sich sowohl Vermieter und Mieter bei der Verständigung über die Miethöhe in Zukunft orientieren können – zumindest bei Bestandswohnungen.
