Was bewegt die Baubranche?

„In den letzten zehn Jahren haben sich die Baupreise verdoppelt”, weiß Karoline Fritz-Ertlmaier, die Kommunikationsleiterin bei der BayWa Bau. In der Folge sei ein Rückgang der Baugenehmigungen zu verzeichnen. Aber nicht nur an den hohen Kosten scheitern geplante Bauvorhaben oft, auch an hohe Auflagen für den Bau, und schon im Vorfeld macht der Mangel an Bauland den Planern das Leben nicht einfacher. Nun gelte es „nachhaltig, effizient und wirtschaftlich zu bauen”, so Fritz-Ertlmaier.

Probleme der kommenden Jahre

„Ich glaube, dass die Kernthemen immer die Flächenverfügbarkeit sein werden, die Frage der Geschwindigkeit bei Genehmigungsprozessen, weil das einfach enorm viel Geld kostet, wenn das lange dauert”, sagt Andreas Eisele. Die Zinssituation werde auch in den kommenden Jahren noch schwierig sein, ebenso das große Thema der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft weiterhin diskutiert werden. Er ist zuversichtlich, dass sich etwas ändern wird, aber das Problem an sich wird weiterhin bestehen. „Bis dahin werden viele Änderungen eingetreten sein, aber die Änderungen werden nicht abschließend sein, sondern ein ständiger Prozess.”

Viele Bauherrn zögern mit Projekten

Die Verunsicherung am Immobilienmarkt ist groß. Das merken auch die Immobilienentwickler, die neue Wohngebiete oder ganze Stadtviertel neu planen. Ein Grund dafür könnten sowohl der Ukraine-Krieg, als auch die Zinsen für Baukredite sein, berichtet Max von Bredow, der Geschäftsführer der Quest Baukultur GmbH mit Sitz in Kolbermoor. „Wenn man die Situationen vergleicht, vor eineinhalb Jahren haben wir Strafzinsen auf das Geld bezahlt. Wohnungen wurden gekauft wie verrückt”, sagt von Bredow. Das sei eine völlig überspitzte Lage gewesen. Grundstückspreise und Baukosten seien jedes Jahr um 15 Prozent angestiegen. 

„Jetzt kommen wir langsam wieder in eine gesunde Situation, in dem das Zinsniveau auf einem vernünftigen Maß ist. Ich glaube auch, dass wir eher in eine stabilere Preisposition reinkommen, wo dann auch die Nachfrage wieder natürlicher ist”, sagt er. Um in diese stabile Situation allerdings wieder zu erreichen, werde der Weg dahin „brutale Schmerzen” verursachen. „Es wird eine Marktbereinigung geben in Form von Insolvenzen und wovor ich richtig Angst habe ist, dass die Handwerksbetriebe nicht richtig ausgelastet sind und die Mitarbeiter verlieren.” Diese Betriebe würden sich dann überaus schwer tun, neue Mitarbeiter zu finden.

Große Herausforderungen für die Immobilienbranche

Die Podiumsdiskussion auf dem Immobiliendialog bildete ab, wie unterschiedlich die Voraussetzungen für die unterschiedlichen Immobilien und die damit verbundenen Akteure sind. Sei es, ob man aus Sicht des Bauhandwerks denkt, oder von der Seite der Auftraggeber. „Da wird auch immer der Unterschied deutlich, wer stärker betroffen ist von der EU-Taxonomie, der CO2-Bepreisung ab 2027, durch all diese sehr komplexen Regelungen”, sagt Andreas Eisele. Betroffen seien alle davon, auch die, die Bauträger und Entwickler sind, als auch die damit verbundenen Bauhandwerker und Architekten. „Unsere Herausforderung für die Zukunft ist, dass wir in Deutschland eine mittelständisch strukturierte Immobilienwirtschaft haben.” Die neuen Regelungen würden zum großen Teil auf Großstrukturen abzielen.

Hier kommt auch der BFW ins Spiel und will sich für bessere Rahmenbedingungen einsetzen. „Wir werden dafür kämpfen und uns engagieren, in den Gesprächen mit dem bayerischen Staatsministerium, mit dem Landtag, mit den Parteien, auch auf Bundes- und EU-Ebene.” Das Problem dabei ist allerdings, dass vieles bereits in Gesetze gegossen wurde und auch EU-Eben bereits beschlossen wurde. „Und da wird es sehr schwer machen, dafür zu werden, dass man das nochmal evaluiert und schaut, was sind eigentlich die Folgen.”

Langfristige Planung notwendig

Eine vor Ort durchgeführte Umfrage unter den Teilnehmern des Immobiliendialogs zeigte, was die Akteure derzeit am meisten bewegt. Themen wie die schwierige Marktlage und die Finanzierung beschäftigen die meisten. Andere Themen wie Digitalisierung und Kreislaufwirtschaft müssen - der aktuellen Situation geschuldet - hinten an stehen. „Das verstehe ich natürlich, weil wir uns mit dem operativ drängenden Thema beschäftigen”, sagt Max von Bredow. “Aber wie so oft im Leben verdrängt das operativ Drängende das strategisch Wichtige. Das darf man nicht aus den Augen verlieren.” Die Transformation des Marktes habe jetzt begonnen. „Wenn ich mich nur um das Krisenmanagement kümmere, verpasse ich die Chance, dass ich mich für die Zukunft richtig aufstelle.” Dieses langfristige Denken sei genauso wichtig, wie das aktuelle Troubleshooting.

Fehlende Rahmenbedingungen

Viele der neueren Gesetzesvorlagen, wie energetische Auflagen, treffen den Altbestand der Immobilien. Der Anteil an Neubauten liege laut Eisele immer unter einem Prozent und derzeit werden es immer weniger. Wie diese neuen Ziele erreicht werden könnten, löst immer große Diskussionen in der Branche aus. So wird unter anderem die kommunale Wärmeplanung künftig miteinbezogen. Aber: „Es gibt noch keine kommunale Wärmeplanung in vielen Kommunen”, sagt Eisele. „Ich bin gesetzlich dazu verpflichtet so zu planen, als gäbe es eine Wärmeplanung, es gibt aber noch keine.” Was also tun? Es würden noch viele gesetzliche Rahmenbedingungen fehlen. In der Folge könne es zu einer Überforderung der Akteure am Markt kommen, die neuen Wohn- und Gewerberaum entwickeln oder auch Bestand managen. Daraus ergebe sich die große Verunsicherung am Markt. Man werde immer wieder überrascht von neuen gesetzlichen Regelungen, die niemand voraussetzen konnte. Diese Anpassungen kosten viel Geld. Es brauche Förderungen für die Impulse, damit sich die Immobilienwirtschaft weiter gut entwickelt. „Das ist derzeit nicht der Fall.”