Bebauungsplan für Steingassen
Aus einem Wohnhaus wird mehr? Ramerberg macht sich stark für neuen Baugrund
Steingassen ist ein Ortsteil von Ramerberg. Dort möchte ein Bauwerber ein Wohngebäude errichten. Doch die Gemeinde kann sich noch Größeres vorstellen.
Ramerberg – Ein Grundstückseigentümer in Steingassen möchte gern ein Wohngebäude auf seinem Grundstück errichten. Das ist allerdings nicht ganz einfach, wie Bauamtsleiter Peter Pertl von der Verwaltungsgemeinschaft Rott dem Ramerberger Gemeinderat in der jüngsten Sitzung demonstrierte. Dazu musste er weit ausholen: „Der Gemeinderat Ramerberg hat im Jahr 1997 für den Ortsteil Steingassen (westlich der Kreisstraße RO 43) eine Ortsabrundungssatzung erlassen. Der Geltungsbereich der Satzung wurde entsprechend den Festsetzungen des im Jahr 1995 neu aufgestellten Flächennutzungsplans festgelegt. Die im Geltungsbereich „freien“ Bauflächen wurden zwischenzeitlich bebaut, sodass sich der ursprüngliche Gebäudebestand von 5 auf 9 Gebäude erhöht hat“, führte er aus.
Zweimal wurde die Ortsabrundungssatzung anschließend noch erweitert: 1999 auf das östlich der RO 43 stehende Gebäude mit dessen Umgriff (Flurnummer 563 der Gemarkung Ramerberg) und im Jahr 2005 östlich der RO 43 in südliche Richtung um das neu gebildete Grundstück des Antragstellers, das nun vollständig im Geltungsbereich der Satzung lag. Auf Antrag des Eigentümers wurde die Errichtung eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen im Bereich der Erweiterungsfläche (Flurnummer 563/1 der Gemarkung Ramerberg) vom Landratsamt im Jahr 2000 für zulässig erklärt. Die Geltungsdauer dieses Vorbescheides wurde von der Behörde letztmals im Jahr 2005 verlängert.
Doch dann kam alles anders: Im Jahr 2016 teilte der damalige Landrat Wolfgang Berthaler dem Eigentümer mit, dass in Abstimmung mit der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr die Ortsabrundungssatzung Steingassen nichtig sei und somit kein Baurecht mehr für das Grundstück des Antragstellers bestehe.
Bauleiter Pertl erklärte den Gemeinderäten, dass ein Baurecht für das Grundstück geschaffen werden könne, wenn die Gemeinde Ramerberg ein Bauleitplanverfahren durchführen würde. Allerdings könne ein Bebauungsplan nicht für ein einzelnes Grundstück aufgestellt werden, sondern müsse mehrere Grundstücke einbeziehen. Dieser Punkt stieß bei den Gemeinderäten auf offene Ohren. Fabian Tretter (UWR) schlug vor: „Ich kann mir gut vorstellen, dort Wohnraum zu schaffen. Das kurbelt doch alles an. Wir sollten ruhig ein größeres Gebiet für die Planung ins Auge fassen, kleiner kann man es immer noch machen.“ Bernd Stawiarski (NRL/FWG) fragte nach: Landwirtschaftliche Flächen würden also zu Bauflächen. Wie sieht es da mit der Abschöpfung aus?“ Peter Pertl mach deutlich: „Das entscheidet der Gemeinderat.“
Konrad Fuchs (NRL/FWG) hatte Bedenken: „Mir ist hier zu wenig Vorarbeit geleistet“, mahnte er, und fragte: „Ist überhaupt Baubedarf vorhanden? Es kommen doch erhebliche Kosten auf die Leute zu. Das muss doch vorher geklärt werden.“ Maximilian Brockhoff, Geschäftsstellenleiter der VG Rott, antwortete: „Wir können nicht Gott und die Welt fragen, wer bauen will. Unsere Frage heute lautet: ‚Kann sich die Gemeinde das hier vorstellen und in welchem Geltungsbereich?‘.“
Konflikt wegen Immissionsschutz muss geregelt werden
Bauamtsleiter Pertl machte auf eine weitere Schwierigkeit aufmerksam: Es gebe einen zu erwartenden immissionsschutzrechtlichen Konflikt zwischen dem bestehenden Kfz-Betrieb in Steingassen und der beabsichtigten Wohnbebauung auf dem Nachbargrundstück. Dieser Konflikt sei auf alle Fälle zu klären, und zwar von der Gemeinde. „Da muss ein Gutachten her, und das kostet“, machte er deutlich.
Einstimmig beschließt der Gemeinderat
Schließlich einigte sich der Gemeinderat einstimmig auf mehrere Beschlüsse: Das Gremium ist grundsätzlich bereit für den Ortsteil Steingassen einen Bebauungsplan aufzustellen. Zunächst soll der mögliche Geltungsbereich des Bebauungsplans mit den wichtigsten Fachbehörden (unter anderem mit der Regierung von Oberbayern, Landratsamt Rosenheim, Bauleitplanung, Landkreis Rosenheim, Tiefbauabteilung usw.) abgestimmt werden. In den Geltungsbereich des Bebauungsplans sind die östlich der Kreisstraße RO 43 gelegenen Grundstücke (Flurnummern 563/1, 563, 566 und 567/Teil der Gemarkung Ramerberg) aufzunehmen, ebenso die südlich der bestehenden Wohnbebauung des Ortsteils Steingassen gelegenen Grundstücke (Flurnummern 921/Teil, 548, 549/Teil, 920/Teil, 917/Teil, 556/2/Teil, 553/1/Teil, 553/2/Teil und 558/Teil der Gemarkung Ramerberg). Der tatsächliche Umfang des Geltungsbereichs wird nach Abstimmung mit den genannten Fachbehörden vom Gemeinderat festgelegt. Der Gemeinderat wird vor dem Aufstellungsbeschluss festlegen, ob an die Grundstückseigentümer Forderungen (beispielsweise Grundstücksabtretungen, Kostenbeteiligungen) im Zusammenhang mit der Bebauungsplanaufstellung gestellt werden.
