Verwaltungsgericht verhandelt im Regen
Mittendrin und trotzdem außen vor: Warum ein Pullacher sein Haus nicht umbauen darf
In Pullach wird vom Kreisel bis zum Ortsausgang gebaut. Mittendrin ist das Grundstück von Herbert Alscher. Trotzdem bekommt er keine Baugenehmigung. Dagegen hat er geklagt. Der Rechtsstreit dauerte fünf Jahre. Jetzt wurde er innerhalb einer Stunde beigelegt.
Kolbermoor – Es war ein großer Tross von Fachleuten, der sich jetzt in Pullach traf, um ein Problem in Augenschein zu nehmen, das sich anhand von Bauplänen und Luftbildern nicht zweifelsfrei bewerten ließ. Dr. Wolfgang Peitek, der Präsident des Verwaltungsgerichts München, war mit drei weiteren Richtern und zwei ehrenamtlichen Richtern zu „Augenschein“ und „mündlicher Verhandlung“ angereist. Die Stadt Kolbermoor, das Landratsamt Rosenheim und der Freistaat Bayern waren mit Sachbearbeitern und Rechtsvertretern vor Ort. Ebenso der Kläger Herbert Alscher.
Mit dem Bauantrag 2017 fing alles an
Er hatte 2017 den Antrag gestellt, in seinem Mietshaus in Pullach 20 a ein Apartment ein- und an das Gebäude zwei Garagen anbauen zu dürfen. Die Stadt Kolbermoor verwehrte dem Vorhaben 2018 das gemeindliche Einvernehmen und das Landratsamt die Baugenehmigung.
Herbert Alscher konnte das nicht verstehen, denn: „Seite 1980 sind auf dem Hof der Anbau an das einstige Wirtschaftshaus (20a), der Bau des Austragshauses und der Ausbau einer Dachgeschosswohnung im Gebäude 20a genehmigt worden.“ Nun hatte er eine große Etagenwohnung in zwei kleinere Wohnungen geteilt, für die zusätzlich entstandene Wohnung und zwei Garagen einen Bauantrag gestellt. Der allerdings wurde negativ beschieden: „Und das, obwohl rundherum gebaut wird“, kann Alscher bis heute nicht verstehen.
Pullach begann mit Schloss und Landwirtschaft
Ein Blick in die Historie: Zum ursprünglichen Pullach gehörten nur Schloss und Landwirtschaft. Da sich der Ort durch kleinteiliges Wohnen und gewerbliche Ansiedlungen im Laufe der Jahrzehnte zu einer Splittersiedlung entwickelt hatte, stellte der Kolbermoorer Stadtrat im Jahr 2009 zwei Bebauungspläne auf: am 26. Mai den für „Pullach Kern“ und am 5. Februar den für „Pullach Süd“. Ziel war eine geordnete städtebauliche Entwicklung, die unter anderem vorsah, entlang der „Dorfstraße“ – also der Staatsstraße 2089 – die Baulücken im Ortskern zu schließen und die bestehenden Ansätze eines „Straßendorfes“ durch straßenbegleitende Bauflächen weiter zu entwickeln.
Von Bebauungsplangebieten „umringt“
Unmittelbar umgeben, aber ausgenommen von diesen Bebauungsplänen sind das Areal des Schlosses Pullach als Bau- und Bodendenkmal auf der westlichen Seite der Staatsstraße sowie die Hofstelle der Familie Alscher mit ihren landwirtschaftlichen Flächen auf der östlichen Seite. Folglich musste der Bauantrag von Herbert Alscher also nach Paragraph 35 des Baugesetzbuches bewertet werden. Denn Grundstücke, die weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen noch zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehören, gelten als Außenbereich. Dort sind lediglich „privilegierte“ Bauvorhaben zulässig. Eine Privilegierung wiederum genießen nur land- oder forstwirtschaftlichen Betriebe.
Zwar wird auf dem Hof der Alschers nach wie vor eine Landwirtschaft betrieben, aber nicht von Kläger Herbert Alscher. Sein Grundstück und Gebäude befinden sich zwar auf dem Hof, sind aber durch unterschiedliche Flurstücke und Besitzverhältnisse nicht mit der Landwirtschaft verbunden und dadurch nicht privilegiert.
„Schwer nachvollziehbare Regeln“
Für Herbert Alscher war es schwer nachvollziehbar, dass sich vom Pullacher Kreisel bis zum Ortsausgang das „Straßendorf“ entwickeln darf, sein Mietshaus in Pullach 20a zwar mittendrin, aber trotzdem davon ausgenommen ist. Dabei reicht die Bebauung von „Pullach Süd“, wo auch er „Am Quellbach“ sein Eigenheim errichtete, bis auf etwa 30 Meter an sein Mietshaus heran.
Also suchte er sich einen Rechtsbeistand, klagte gegen den Bescheid und verklagte damit nicht die Stadt Kolbermoor oder das Landratsamt, sondern den Freistaat Bayern. Fast fünf Jahre nach dem negativen Bescheid zu seinem Bauantrag fand die Verhandlung nun statt – aber nicht etwa im Gerichtssaal, sondern direkt vor der Haustür in Pullach 20 a, und das bei zeitweise strömendem Regen .
Zuvor hatte der Präsident des Verwaltungsgerichtes mit allen Beteiligten das Gebäude und seine Umgebung mit Landwirtschaft, Schleifmühlbach und Grünflächen genau in Augenschein genommen und mit Fotos dokumentieren lassen. Danach zog sich das Gericht zur Vorberatung zurück.
Kontroverse Auslegungen des Gesetzes
In der mündlichen Verhandlung wurden alle Parteien gehört. Der „Augenschein“ hatte bei ihnen zu unterschiedlichen rechtlichen Betrachtungen geführt. Der Anwalt von Kläger Herbert Alscher betonte, dass sich das Gebäude seiner Rechtsauffassung nach durch die kurze Distanz zur nächsten Bebauung in einem „im Zusammenhang bebauten Innenbereich“ befinde und deshalb nach Paragraph 34 des Baugesetzbuches bewertet werden müsste. Das würde bedeuten, dass sich die Bebauung nach Art und Maß in die Umgebung einfügen müsste.
Regierungsdirektor Christian Konrad vertrat den Freistaat Bayern als „Beklagten“ und damit auch das Landratsamt. Er bewertete die Situation so: „Der Augenschein bestätigt einen Siedlungssplitter im Außenbereich und zwei isolierte Gebäude. Der Abstand zur nächsten Bebauung ist zu groß. Es handelt sich um ein solitäres Vorhaben.“ Zudem räumte er ein, dass es 1982 ein Fehler des Landratsamtes Rosenheim gewesen sei, den Anbau an das Hauptgebäude, also den Gebäudeteil Pullach 20 a, überhaupt zu genehmigen.
Der Anwalt der Stadt Kolbermoor ergänzte, dass es sich bei den Wohngebäuden in der Umgebung um eine anorganische Siedlungsstruktur handle, die „kein kennzeichnendes Gewicht eines Ortsteiles“ habe.
Persönlicher Eindruck war erforderlich
Der Vorsitzende Richter Dr. Wolfgang Peitek betonte, dass ein persönlicher Eindruck für die Entscheidung erforderlich war. Er informierte über das Ergebnis der unverbindlichen Vorberatung des Gerichts: „Es handelt sich um einen landwirtschaftlich geprägten Bereich. Aller Voraussicht nach würde die Kammer zum selben Ergebnis wie der Beklagte kommen.“
Im Ergebnis zog Herbert Alscher seine Klage zurück. Der Beschluss der Ersten Kammer des Bayerischen Verwaltungsgerichtes München lautete wie folgt: „Das Verfahren wird eingestellt. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens und die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen. Der Streitwert wird auf 10.000 Euro festgesetzt.“
Eine Stunde Verhandlung nach fünf Jahren Streit
Innerhalb von einer Stunde war der Rechtsstreit beigelegt, der fünf Jahre gedauert hatte. „Ich wollte die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts erfahren und werde diese auch akzeptieren“, betonte Herbert Alscher. Er muss nun alle Kosten übernehmen. Seine Pläne, das Gebäude 20 a, energetisch zu sanieren, legt er deshalb erst einmal auf Eis.
Gericht sieht „Schwarznutzungen“
Bei diesem Vor-Ort-Termin ging es zwar um das Gebäude 20a von Herbert Alscher. Bei der Begehung der umliegenden Grundstücke, die sich im Besitz anderer Eigentümer befinden, ist dem Gericht allerdings aufgefallen, dass die Gebäude auf dem Hof nicht ausschließlich landwirtschaftlich genutzt werden. „In den Gebäuden, die teilweise noch zur aktiven Landwirtschaft gehören, gibt es Schwarznutzungen. Keine dieser gewerblichen Nutzungen ist genehmigt“, informierte Regierungsdirektor Konrad auf Anfrage des Vorsitzenden Richters in der öffentlichen Verhandlung. Das Problem sei vom Landratsamt aber bereits aufgegriffen worden.
