Wir sind heuer am 28. Februar aus unserer alten Wohnung ausgezogen. Alles war in Ordnung, aber unser alter Vermieter weigert sich, die Kaution auszuzahlen, weil noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht. Darf er das? Was sollen wir machen?

Antwort vom Experten:

Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter seine Pflichten nicht erfüllt. Also für Forderungen, die der Vermieter gegen den Mieter hat. 

Der Mieter kann die Kaution vom Vermieter erst dann zurückverlangen, wenn er die Wohnung zurückgeben hat. Wenn der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat, dann muss er den vollen Betrag zuzüglich der Zinsen an den Mieter auszahlen. Hat der Vermieter noch Ansprüche, zum Beispiel aus Schäden, offene Mieten oder Betriebskosten, dann darf er diese Ansprüche mit der Kaution verrechnen. 

Es gibt leider keine gesetzliche Regelung, wie schnell der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Der Mieter muss dem Vermieter aber eine angemessene Zeit zur Prüfung seiner Ansprüche zugestehen. Welcher Zeitraum angemessen ist, richtet sich - wie so oft im Mietrecht - nach den Umständen des Einzelfalls. Im Allgemeinen wird dem Vermieter eine Überlegungsfrist von sechs Monaten zugestanden. Nur in Fällen, in denen es keine offenen Forderungen mehr gibt und dies unstrittig ist, kann der Mieter schon früher die Rückzahlung verlangen. Der Vermieter darf die Rückzahlung der Kaution seinerseits nicht treuwidrig verzögern, weil er den Mieter zum Beispiel ärgern möchte. Und er darf die Kaution nicht länger einbehalten als nötig.

Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, kann der Vermieter von der Kaution einen angemessenen Betrag einbehalten. Aber nur dann, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Dann darf er auch nur den Betrag einbehalten, der als Nachzahlung zu erwarten ist, die restliche Kaution muss er ausbezahlen. Gerade in diesen Fällen kann sich die Auszahlung der Restkaution sehr lange hinziehen, da der Mieter zeitanteilig an den Kosten des Jahres beteiligt wird und auf die Erstellung der Jahresabrechnung warten muss. Ein Beispiel: Der Vermieter rechnet die Betriebskosten kalenderjährlich (1. Januar bis 31. Dezember) ab. Dann hat der Vermieter bis zum 31. Dezember 2024 Zeit, um die Abrechnung für 2023 vorzulegen. Solange muss sich auch der Mieter gedulden, der bereits zum 28. Februar 2023 ausgezogen ist. 

Im Fall der Fragestellerin scheinen sich Mieter und Vermieter einig zu sein, dass der Vermieter - bis auf die Betriebskostenabrechnung - keine Forderungen mehr gegen die ehemaligen Mieter hat. Daher könnten die Mieter ihren Vermieter schriftlich und mit einer Frist zur Vorlage einer Kautions-Abrechnung auffordern. Wenn die Fragestellerin ganz sicher gehen will und es finanziell machbar ist, dann sollte sie sogar die sechs Monate abwarten und den Vermieter erst nach dem 1. September anschreiben; spätestens dann sollte ihr Anspruch unstrittig sein.

Wenn die Kautions-Abrechnung vorliegt, steht fest, welchen Betrag der Vermieter wegen der Betriebskostenabrechnung einbehält und ob der angemessen ist. War zum Beispiel immer nur eine Nachzahlung von 100 Euro für das gesamte Jahr fällig, dann ist ein Einbehalt von 500  Euro wohl als unangemessen zu bewerten. Im äußersten Fall kann der Mieter den ehemaligen Vermieter sogar auf Rückzahlung der Kaution verklagen.

Die Antwort auf eine Leserfrage dient lediglich der Information. Sie ist keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes. Für eine Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder an Ihren örtlichen Mieterverein.