Ich habe einen Mietvertrag für zwei Jahre abgeschlossen und der Vertrag läuft noch ein Jahr. Die Wohnung gefällt mir aber nicht mehr. Ich habe jetzt eine neue Wohnung in Aussicht und einen Nachmieter. Mein Vermieter lässt mich dennoch nicht aus dem Vertrag. Ist das rechtens?

Antwort vom Experten:

So, wie der Mieter die Lage schildert, leider ja. 

Die verbreitete Ansicht, der Mieter könne, wenn er drei Nachmieter stellt, jederzeit aus einem Mietvertrag, ist falsch. Der Mieter ist - wie auch der Vermieter - grundsätzlich an den Vertrag gebunden; auch bei Zeitmietverträgen oder bei einem vereinbarten Kündigungsausschluss.

Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass ihn der Vermieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt. Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen: Vermieter und Mieter haben sich darauf verständigt, dass der Mieter vorzeitig ausziehen darf, wenn er Nachmieter bringt; oder der Mieter hat ein berechtigtes Interesse, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. 

Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, die ein Festhalten an der restlichen Mietdauer für den Mieter unzumutbar machen. Das kann zum Beispiel sein, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss, wenn aus familiären Gründen eine größere Wohnung benötigt wird oder der Mieter auf Dauer in ein Alten- oder Pflegeheim muss. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Es muss sich aber immer um Gründe handeln, die der Mieter nicht selber herbeigeführt hat.  

Der Anspruch, einen Nachmieter zu stellen, besteht auch bei einem berechtigten Interesse dagegen nicht, wenn der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. 

Der vom Mieter gefundene Nachmieter muss sich beim Vermieter melden und bereit sein, den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen zu akzeptieren. Der Vermieter darf den neuen Mieter nur dann ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in der Person des Nachmieters oder in den wirtschaftlichen Verhältnisses des Nachfolgers vorliegen. Der Vermieter kann sich dabei mit seiner Entscheidung bis zu drei Monate Zeit lassen.

Lehnt der Vermieter einen geeigneten Nachmieter unberechtigt ab, ist der Mieter so zu stellen, als ob das Mietverhältnis durch das Eintreten des Nachmieters beendet worden wäre. 

Der Wunsch des Fragestellers, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, weil ihm die Wohnung nicht mehr gefällt, dürfte kein berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses sein. Wenn der Vermieter also auf eine Erfüllung des Mietvertrages besteht, dann ist der Mieter an seine damalige Zusage gebunden. 

Die Antwort auf eine Leserfrage dient lediglich der Information. Sie ist keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes. Für eine Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder an Ihren örtlichen Mieterverein.