„Ein Neubau ist aktuell nicht lukrativ“
Planen, bauen, vermieten, verwalten: Wie die Wohn-Genossenschaft Waldkraiburgs Stadtbild prägt
Wohnraum schaffen: Der Gründungsgedanke der Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft Waldkraiburg (WSGW) ist heute genauso präsent wie vor 75 Jahren. Denn bezahlbarer Wohnraum ist nicht nur in Großstädten Mangelware.
Waldkraiburg – Plant, baut, vermietet, verwaltet – mit nur wenigen Worten umschreibt die WSGW ihre Arbeit, die sie seit 75 Jahren in der Stadt leistet. Und damit zugleich älter als Waldkraiburg selbst ist. Die Wohnungsnot in den Nachkriegsjahren war Startschuss für die WSGW, die sich im November 1948 aus dem Zusammenschluss mehrerer Firmenleiter ergeben hat. Was folgte, war ein regelrechter Bauboom, viele Gebäude prägen bis heute Waldkraiburgs Stadtbild.
In den ersten Gründerjahren legte die WSGW ein Tempo beim Wohnungsbau vor, das heute kaum vorstellbar ist. „Die ersten Bautätigkeiten waren Anfang der 1950er Jahre, bis 1960 gab es 1000 Wohnungen“, erklärt WSGW-Geschäftsführer Werner Meisenecker. 15 Millionen D-Mark hatte man damals insgesamt investiert, heute wären es in etwa 50 Millionen Euro. Der Quadratmeter-Preis für eine Mietwohnung lag bei 80 Pfennig, inklusive Bad, aber ohne Wanne.
1200 Wohnungen hat die WSGW im Bestand
Im Stadtzentrum, Böhmerwaldstraße, Anton-Günter-Weg, Franz-Schubert-Straße, Gleiwitzer Weg – Meisenecker zählt nur wenige Mietobjekte auf. Die Liste ist zu lang. Auf dem höchsten Stand hatte die WSGW rund 1800 Wohnungen in ihrem Bestand, heute sind es noch rund 1200 Wohnungen. Darunter nach der Übernahme der Baugenossenschaft Altötting auch Wohnungen in Altötting. Objekte, die alle unterhalten, auf modernenm Standard gehalten werden müssen. Keine leichte Aufgabe.
„Das Problem ist, dass die meisten Wohnungen zur gleichen Zeit entstanden sind. Die gilt es jetzt alle nach und nach zu sanieren“, erklärt Meisenecker. Teils wurde im Bestand saniert, an anderer Stelle war ein Neubau wie am Iserring die bessere Lösung. Seit 2006 hat die WSGW rund 100 Millionen Euro investiert – laufende Instandhaltungskosten nicht mit eingerechnet.
Zuletzt sind in der Stadtmitte am Iserring und an der Berliner Straße neue Wohnungen entstanden. Pläne für weitere Neubauten sind ins Stocken geraten. „Die Preise haben sich stark verteuert. 2016 konnten wir in der Reichenberger Straße noch für 2000 Euro pro Quadratmeter bauen, am Iserring waren die Kosten schon doppelt so teuer“, erklärt Meisenecker. Aktuell würden die Preise bei 5000 Euro liegen. Gesetzliche Vorgaben oder die hohe Anzahl geforderter Parkplätze würden das Bauen zusätzlich verteuern.
Ein Neubau bleibt schwierig
Hohe Baukosten schlagen sich auf die Mietpreise nieder: Meisenecker spricht bei frei-finanzierten Wohnungen von mindestens 18 Euro pro Quadratmeter. Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen nicht eingerechnet. Mit einer durchschnittlichen Miete über alle Wohnungen hinweg von knapp 6,60 Euro liegt die WSGW unter dem bayernweiten Durchschnitt. „Ein Neubau ist aktuell nicht lukrativ, für eine Wohnungsgenossenschaft im frei-finanzierten Markt nicht zu stemmen.“ Im geförderten Wohnungsbau hätten sich zwar die Voraussetzungen verbessert, ein Neubau bleibt aber dennoch schwierig.
Doch die Frage bleibt: „Wie gehen wir mit dem Altbestand um?“ Die Dekarbonisierung bei Gebäuden – also die Reduzierung von CO2-Emmissionen – ist laut Meisenecker auch bei der WSGW Thema. Aktuelles Beispiel im Immanuel-Kant-Weg: Das Gebäude sei technisch und wirtschaftlich nicht mehr zu sanieren. „Sobald dort keiner mehr wohnt, wird das Gebäude abgerissen.“ Dann wolle man sich Gedanken machen über einen Neubau und Fördermöglichkeiten. Die Chance auf Nachverdichtungen auf eigenen Grundstücken könnten einen Neubau interessant werden lassen.
Nachhaltigkeit nimmt einen immer größeren Raum ein, der Umweltgedanke steht für den Gesamtbestand im Fokus. Aber: Modernisieren und gleichzeitig die Mieten niedrig halten, funktioniere nicht. „Wir brauchen die Zuverlässigkeit der Politik“, sagt Meisenecker. Denn die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt nicht nur in Waldkraiburg hoch. „Die Fluktuation in unseren Wohnungen ist deutlich zurückgegangen. Wer nicht ausziehen muss, bleibt.“
WSGW als moderner Dienstleister
Neben dem eigenen Bestand verwaltet die WSGW Wohn- und Gewerbeeinheiten von Eigentümergemeinschaften. Mit der Gründung der Tochtergesellschaft, der WSGW Service GmbH, hat sich die Genossenschaft als moderner Dienstleister aufgestellt. „Wir sind als zuverlässiger Partner geschätzt.“ Rund 600 Wohnungen und Gewerbeeinheiten hat die WSGW in der Fremdverwaltung. Den Servicegedanken schreibt man aber auch im eigenen Betrieb groß. „Unser Service-Level wollen wir halten, unsere Hausmeister-Dienste erweitern.“ Positive Rückmeldungen der Mieter bestätigen die Arbeit.
Die Herausforderungen werden in den nächsten Jahren nicht weniger werden, Meisenecker sieht die WSGW mit ihrem Team dafür gut aufgestellt. „Die heutigen Herausforderungen sind nicht anders als die in den Gründerjahren.“ Heute geht es aber mehr darum, den Bestand zu halten, um den Aufgaben personell und finanziell gerecht zu werden.
Zur Mitgliederversammlung der WSGW
Die WSGW hält ihre Mitgliederversammlung am Donnerstag, 20. Juni, um 18 Uhr im Großen Saal im Haus der Kultur ab. Es geht neben dem Jahresbericht auch um die Wahlen zu Aufsichtsrat und Vorstand. Anschließend feiert die WSGW ihr Jubiläum mit einem Festabend. Für ältere und gehbehinderte Mitglieder bietet die WSGW einen Fahrdienst an. Wer diesen in Anspruch nehmen will, kann sich bei der WSGW unter Telefon 08638/95340 melden.
