Neue Grundsteuer
Grundbesitzer in Neumarkt-St. Veit und Egglkofen: Gibt es ab 2025 eine böse Überraschung?
Zum Jahresende sind die Hebesätze der Kommunen, mit denen die Grundsteuer festgelegt wird, unwirksam. Deshalb müssen alle Städte und Gemeinden jetzt aktiv werden. Für alle Grundbesitzer kann das ein böses Erwachen bedeuten.
Neumarkt-St. Veit/Egglkofen – Alle Hausbesitzer und Landwirte müssen sich auf neue Beiträge bei der Grundsteuer einstellen. Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Jahr 2018 entschieden, dass die Grundsteuer wegen veralteter Einheitswerte nicht mehr verfassungsgemäß ist. Deshalb müssen alle Kommunen bis zum Ende des Jahres neue Grundsteuerhebesätze festlegen, weil die aktuellen am 31. Dezember 2024 automatisch außer Kraft treten.
Mangelhafte Berechnungsgrundlagen
Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke, einschließlich der Gebäude, sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Welche Kosten kommen jetzt auf die Grundbesitzer zu? Diese Frage ist noch nicht so eindeutig zu beantworten. Kämmerer Thomas Menzel erläuterte dazu sowohl im Stadtrat Neumarkt-St. Veit als auch im Gemeinderat Egglkofen, dass die Grundsteuerreform aufgrund der schlechten und nicht vollständigen Berechnungsgrundlagen mit der Festlegung der Hebesätze für das Jahr 2025 noch nicht abgeschlossen sein wird. Er ist überzeugt, dass es 2025 und in den Folgejahren noch zu reformbedingten Anpassungen bei den Messbetragsdaten und kommen wird. Das wiederum werde zu einigen Anpassungen des Hebesatzes führen.
So wird die Grundsteuer berechnet
Die Grundsteuer berechnet sich in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.
Berechnung des Grundsteuerwerts – wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes.
Um den Wertsteigerungen, die im Vergleich der aktuellen mit den seit dem Jahr 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, zu begegnen, wird die sogenannte Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – etwa auf 1/10 des bisherigen Werts gesenkt.
Anpassen der Hebesätze durch die Gemeinden: Sollte sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.
Aktuell sieht es so aus, dass der Grundsteuermessbetrag, den die Gemeinde vom Finanzamt bekommen hat, die Grundlage für die Neufestsetzung der Hebesätze ist. Allerdings sind bis zum jetzigen Zeitpunkt, sagt Kämmerer Menzel, noch nicht alle Grundsteuermessbeträge bereitgestellt worden. Das heißt, der Hebesatz muss aufgrund der aktuellen Daten und einer Schätzung der noch ausstehenden Messbetragsdaten von der Kommune festgelegt werden. Das werde dazu führen, dass Ungenauigkeiten im nächsten Jahr wieder ausgeglichen werden müssen.
Deshalb empfehlen der Bayerische Städtetag und der Gemeindetag, einen ausreichenden Puffer bei der Festlegung des Hebesatzes einzubauen, da „mit sehr vielen Widersprüchen zu rechnen ist“, so Menzel. Gleichzeitig erklärte er: Rückmeldungen aus der Praxis würden zeigen, dass etwa 10 bis 20 Prozent der vom Finanzamt gemeldeten Daten nicht plausibel seien. „Dies dürfte insbesondere auf Mängel in den Steuererklärungen der Bürger zurückzuführen sein“, so der Kämmerer. Dazu kommt, dass „für die Hauptfeststellung nach dem neuen Grundsteuerrecht die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 zugrunde gelegt wurden“. Veränderungen in dem Zeitraum zwischen dem Stichtag und der Grundsteuererhebung werden den Gemeinden aber „voraussichtlich erst später mitgeteilt“ werden.
Aufkommensneutral nur für die Kommunen
Gleichzeitig machte Thomas Menzel auf eine Problematik aufmerksam, die auf sie zukommen werde, wenn die Grundsteuerbescheide rausgeschickt worden sind. Mit der Neuregelung der Grundsteuer hat die Politik versprochen, dass die neue Grundsteuer aufkommensneutral sein wird. Das gelte aber nur für die Kommunen. Diese müssen die Hebesätze für die Grundsteuer A und B so anpassen, dass sie am Ende erst einmal keine Mehreinnahmen haben werden.
Das große Erwachen kommt noch
Für den einzelnen Bürger kann das aber sehr wohl bedeuten, dass er mehr Grundsteuer bezahlen muss. „Wenn an einer Stelle gespart wird, muss das an anderer Stelle wieder hereingeholt werden“. Egglkofens Bürgermeister Johann Ziegleder prophezeite ebenfalls, dass „das große Erwachen noch kommen wird“. Auch Neumarkts Bürgermeister Erwin Baumgartner ist skeptisch, ob man das „alles so ausgleichen kann, dass es für jeden passt“.
Kommunen dürfen Hebesätze weiter anheben
Wenn die Grundsteuerreform abgeschlossen ist, dann haben die Kommunen auch wieder die Möglichkeit, an der Höhe der Hebesätze zu drehen. Schließlich zählt die Grundsteuer, so das Bundesfinanzministerium, zu den „wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Diese Mittel benötigen die Gemeinden, um damit Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder Büchereien zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen“.
Daher sieht Thomas Menzel bereits viele Widersprüche gegen den Grundsteuerbescheid auf sie zurollen. Und er spielt den Ball an die Grundbesitzer zurück. „Schon jetzt erhärtet sich der Eindruck, dass die Steuerpflichtigen dem Grundlagenbescheid des Finanzamtes nur wenig Aufmerksamkeit gewidmet haben“. Deshalb bedauert er das Steueramt der Verwaltungsgemeinschaft bereits, das die emotionalen Anrufe abbekommen wird und in vielen Fällen ruhig bleiben und sachlich aufklären muss.
Ermäßigungen werden nicht gewährt
So legten Stadt- und Gemeinderat die Hebesätze noch nicht fest. Sie verständigten sich aber einstimmig darauf, dass es keine ermäßigten Hebesätze für den sozialen Wohnungsbau, denkmalgeschützte Gebäude sowie das Wohnteil eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft geben wird. Das hatten Städte- und Gemeindetag empfohlen, da man davon ausgehen kann, dass „die berechtigten Steuerpflichtigen im Rahmen der Steuererklärung einen Ermäßigungsantrag beim Finanzamt gestellt haben und die Abschläge im Rahmen der Messbetragsfestsetzung berücksichtigt werden.
