Sinkende Preise bei Bestandsimmobilien

Die Nachfrage nach Immobilien ist in Bayern demnach stark zurückgegangen. „Durch den deutlichen Zinsanstieg und die spürbar hohe Inflation konnten oder wollten viele Kaufwillige die finanziellen Belastungen für einen Immobilienerwerb nicht mehr tragen“, sagte Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH, gestern in München. Zusätzlich habe die Diskussion um das Heizungsgesetz im vergangenen Jahr zu Verunsicherungen geführt.

Insbesondere in den hochpreisigen Regionen des Freistaats hätten Verkäufer mit Preisnachlässen reagiert. „Hierzu waren viele Verkäuferinnen und Verkäufer jedoch erst mit einiger Verzögerung bereit, da sie sich oftmals noch an dem Preisniveau der Vorjahre orientierten“, sagte Fraunholz. Im Vergleich zu den hohen Preisen in den Jahren 2021 und 2022 seien die Preise für unsanierte Immobilien um 10 bis 15 Prozent gesunken. Wie Fraunholz erläuterte, bewegen sich die Immobilienpreise aber immer noch auf dem Niveau des Jahres 2020 – und sind damit immer noch doppelt so teuer wie vor zehn Jahren.

Mehr Angebote auf dem Markt

Immerhin haben Interessenten jetzt wieder eine größere Auswahl: „Aktuell sind wesentlich mehr Bestandsobjekte auf dem Markt als noch vor zwei Jahren“, sagte Fraunholz. „Private Anbieter einer gebrauchten Wohnimmobilie machen die Erfahrung, dass sich im persönlichen Umfeld oder über Inserate nur schwer eine Käuferin oder ein Käufer findet.“ Die Zahl der über die bayerische Sparkassen-Finanzgruppe angebotenen Immobilien habe sich in den vergangenen beiden Jahren mehr als verdoppelt und liege inzwischen bei rund 4600 Häusern in Bayern.

Je nach Region variieren die Preise

Fraunholz betonte, dass es sich bei den gestern veröffentlichten Daten (siehe Tabelle und Landkarte) um Durchschnittspreise handele. „Je nach Objektart, Baujahr und Region kann ein Kaufpreis von diesen Durchschnittspreisen auch erheblich abweichen.“ Höhere Preisabschläge seien in der Regel bei älteren, unsanierten Objekten erforderlich, um die hohen Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen zu kompensieren. Auch sei ein deutliches Nord-Süd-Gefälle erkennbar. „In einigen Landkreisen im Norden und Osten Bayerns kann ein übliches gebrauchtes Einfamilienhaus noch für unter 300 000 Euro erworben werden“, sagte Fraunholz. Dagegen müssten dafür im Alpenvorland mindestens 800 000 Euro bezahlt werden. In München lägen die Preise für ein Haus üblicherweise bei über einer Million Euro.

■ Höhere Finanzierungskosten

Wer nicht das nötige Eigenkapital mitbringt, kann sich eine Immobilie aber nach wie vor nicht leisten. Eine Beispielrechnung der Bausparkasse LBS Süd zeigt, zu welchen monatlichen Belastungen der Zinsanstieg in den vergangenen Jahren geführt hat: Lagen die monatlichen Finanzierungskosten für einen 100 000-Euro-Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung im Jahr 2020 noch bei 238 Euro, fielen für Kreditnehmer zu Beginn dieses Jahres mit 452 Euro fast doppelt so hohe Kosten an. Auf zehn Jahre gerechnet sind das 25 680 Euro mehr.

Günstiger Zeitpunkt für einen Kauf

Aktuell liegt der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), an dem sich Geschäftsbanken orientieren, bei 4,5 Prozent. Die Notenbank hat aber angekündigt, die Zinsen im Sommer senken zu wollen. Das heißt: Die Immobilienpreise könnten wieder steigen. Allerdings mit einer Besonderheit: Banken reagieren in der Regel schnell auf Zinsänderungen, die Verkäufer am Immobilienmarkt brauchen etwas länger, um sich auf das neue Niveau einzustellen, wie die jüngsten Entwicklungen gezeigt haben. Das heißt: Es könnte für einige Monate die Situation eintreten, dass die Zinsen vergleichsweise günstig sind, die Immobilienpreise aber immer noch auf dem aktuellen Niveau verharren – für Interessenten wäre das ein guter Zeitpunkt für den Kauf. Sparkassen-Experte Fraunholz bestätigte gestern, dass mit diesem Szenario zu rechnen ist. „Es bedarf etwas Mut sich dieser Situation zu stellen, im Moment finden sich aber sehr gute Bedingungen vor.“