Gewerbe- zu Wohnimmobilien
Wohnungsnot: Was helfen würde – und wie die deutsche Bürokratie das verhindert
Die Büros bleiben nach der Corona-Pandemie leer, während die Menschen in den deutschen Großstädten verzweifelt eine Wohnung suchen. Ist eine Umwandlung von Büros in Wohnimmobilien die Lösung?
München – Der deutsche Immobilienmarkt schwächelt – besonders schlecht läuft es bei den Gewerbeimmobilien. Hier ist ein massiver Einbruch bei den Immobilienpreisen zu beobachten – immer mehr Büros bleiben leer. Währenddessen suchen vor allem in den deutschen Metropolen viele Menschen händeringend eine Bleibe. Würde es sich dann nicht lohnen, aus den Gewerbe- einfach Wohnimmobilien zu machen?
Gewerbeimmobilien: Preise brechen ein
Die Immobilienpreise sanken laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VdP) vom vierten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2023 um 7,2 Prozent. Die Preise von Wohnimmobilien gingen um 6,1 Prozent zurück, die Preise für Gewerbeimmobilien um 12,1 Prozent. Für das laufende Jahr geht der VdP davon aus, dass die Preise weniger stark sinken werden als 2023. Das Ende der Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien sei hingegen frühestens ab dem Jahresende zu erwarten.
Da liegt doch eine Lösung auf der Hand, die sowohl Gewerbeimmobilienbesitzern als auch Wohnungssuchenden helfen würde: Ist eine Umwandelung von Büros in Wohnungen nun die Rettung? Aber nein, so einfach ist das in Deutschland nicht, warnt Michael Ammann, Vorstand der Wohnungsgesellschaft des rheinischen Handwerks, im Gespräch mit der Wirtschaftswoche. 2020 hat Ammann ein großes Umnutzungsprojekt in der Kölner Innenstadt erfolgreich abgeschlossen, allerdings sechs Jahre dafür gebraucht.
Umwandlung von Büros „genauso teuer wie ein Neubau auf der grünen Wiese“
So lange? Das lag vor allem an genehmigungsrechtlichen Fragen, erklärt Ammann der Wirtschaftswoche. „Wir mussten einen Bauantrag stellen, die Nachbarn befragen und ihre Erlaubnis einholen. Bis wir mit dem Umbau beginnen konnten, hat es 19 Monate gedauert.“ Dabei kritisiert er auch die Bauaufsicht: Manche Ideen seien „kategorisch abgekanzelt“ worden. „Oder wir mussten viele Ressourcen und viel Überzeugungskraft einsetzen, um das Ziel zu erreichen.“
Die Umwandlung sei auch nicht billig, so Ammann. Sondern in etwa „genauso teuer wie ein Neubau auf der grünen Wiese“. „Das liegt zum einen daran, dass man lange auf Genehmigungen warten muss, zum anderen daran, dass man spezialisierte Handwerker braucht, um flexibel auf unerwartete Probleme reagieren zu können“, erklärt er dem Magazin. Denn bei Gewerbeimmobilien muss an manchen Stellen teilweise massiv nachgebessert werden, damit sie den Anforderungen entsprechen, die an eine Wohnung gestellt werden.
Land Niedersachsen will Bauordnung ändern
In den USA entstehen dagegen gerade viele Wohnungen durch Umwandelung. Die Lösung? Ammann ist skeptisch: „Die Amerikaner gehen unkonventionelle Wege, die hierzulande schwer vorstellbar sind. Zum Beispiel müssen einzelne Räume einer Wohnung dort keine Fenster haben. Das Problem bei ehemaligen Bürogebäuden ist ja häufig die Tiefe der Gebäude und Zimmer ohne Außenwand.“
Positiv sei, dass es in einigen Regionen Deutschlands Bewegung bei diesem Thema gebe. So will das Land Niedersachsen die Bauordnung ändern. „Im Kern geht es darum, dass ein umgewandeltes Gebäude nicht allen Standards von Neubauten entsprechen muss“, erklärt Ammann in der Wirtschaftswoche. Auch die Genehmigungsverfahren sollen vereinfacht werden. Vielleicht ergibt sich so eine Chance, dass bald mehr Büros zu Wohnungen werden.
Potenzial dafür sieht auch eine Studie aus dem vergangenen Jahr: Demnach bieten leerstehende Büroflächen in den sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart Platz für fast 20.000 Wohnungen bis zum Jahr 2025. Das zeigt eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL). Das entspreche rund 40 Prozent des Zusatzbedarfs an Wohnraum in den Metropolen, den JLL bis 2025 auf 51.000 Einheiten schätzt.
