Wohnungsmangel
Ungenutzte Büro-Flächen: Bis zu 20.000 Wohnungen könnten bis 2025 in Städten frei werden
20.000 zusätzliche neue Wohnungen durch Büroumwandlungen bis 2025: Dieses Potenzial sieht eine Studie in sieben deutschen Städten, darunter München und Frankfurt.
Frankfurt – 20.000 zusätzliche Wohnungen bis 2025: Dieses Potenzial sieht das Unternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) in der Umnutzung von Bürogebäuden in sieben deutschen Metropolen, darunter München. JLL, ein Immobilienunternehmen, analysierte die sieben deutschen A-Städte und verglich Wohnungsbedarf, -fertigstellungen sowie leere Büroräume. Das Ergebnis: Ungenutzte Büroflächen könnten schätzungsweise 40 Prozent des zusätzlichen Wohnungsbedarfs abdecken.
Wie groß sind die Wohnungsbaulücken in den deutschen Metropolen?
Laut JLL ist die Lücke in der Bundeshauptstadt am größten. Bis 2025 gibt es dort 6.500 Wohnungen zu wenig – pro Jahr. Frankfurt und München weisen einen ähnlichen Mangel auf, mit respektive 3.500 und 3.300 fehlenden Wohneinheiten.
Düsseldorf besitzt ein ausgewogenes Verhältnis von Bedarf und neu gebauten Wohnungen. Die übrigen untersuchten Städte – Hamburg, Köln, Stuttgart – weisen ebenfalls ein Defizit auf. Insgesamt errechnete JLL einen Bedarf von 51.000 zusätzlichen Wohneinheiten. Wie könnte man diesen etwas abfangen?
Wohnungsbedarf erfüllen – durch Umwandlung von Bürofläche
Mit einer Ausnahme spielen die sogenannten Flächenkonversionen in den sieben Städten keine Rolle. Nur Frankfurt widmet bisher kontinuierlich Bürogebäude um. Das liegt allerdings auch an den guten Voraussetzungen, etwa dem natürlichen Lichteinfall, so JLL.
Dabei würde sich ein Umbau im Vergleich zum Neubau finanziell lohnen: Das Unternehmen hat errechnet, dass das Einsparpotenzial bei fast 50 Prozent im Schnitt liegt. Auch für die Umwelt hat eine Umwandlung Vorteile. So sollen die CO₂-Emissionen wesentlich niedriger als die Werte bei Neubauten sein.
Zahl der Haushalte in München wächst weiter
Die Stadt München berechnete 2020 die Zahl der Privathaushalte und gab eine Prognose bis 2040 ab. Während 2020 854.068 Münchner Haushalte existierten, sollen es 2025 schon 883.513 Haushalte sein; 2040 dann 987.170. Das entspricht einem Plus von 3,45 Prozent bzw. 15,6 Prozent.
Allerdings werden in der Prognose Gemeinschaftsunterkünfte und deren Bewohner nicht berücksichtigt, wozu auch Unterkünfte für Geflüchtete gehören. Die Autoren schreiben dazu: „Der langfristige Einfluss und das Ausmaß dieser Entwicklungen sind jedoch zum Zeitpunkt der Haushaltsvorausberechnung noch nicht abschätzbar.“. Ob sich die Zahl der Haushalte also stärker entwickeln wird, also vorhergesagt, bleibt abzuwarten. Ebenso, ob der Wohnungsbau das Tempo mitgehen kann.
Frankfurt wandelt die meisten Gebäude um
Für die Stadt Frankfurt liegen nicht so viele Haushaltsdaten vor. Allerdings lässt sich immerhin zumindest eine Trendumkehr an den vorhandenen Daten erahnen: Von 2009 bis 2017 stieg die Zahl der Haushalte an. Bis 2019 sank sie dann wieder, auf 408.355 Haushalte. Im Jahr 2021 waren schließlich 409.444 Haushalte – neuere Zahlen liegen nicht vor.
Es gäbe allerdings die Bevölkerungszahlen, die jedoch die Personen in Gemeinschaftsunterkünften beinhalten. Schaut man sich diese an, fällt auf: Frankfurt wächst. 753.626 Personen lebten Ende 2021 in Frankfurt, 2025 sollen es schon 789.296 sein – ein Plus von 4,7 Prozent.
Auch bleibt die Frage: Wie entwickeln sich Wohnraumverfügbarkeiten und Bevölkerungswachstum? In Bezug auf Büroumwandlungen hat Frankfurt zumindest die Nase vorn: Laut JLL sind in den letzten fünf Jahren 33 Prozent der neuen Wohneinheiten aus Umwandlungen entstanden.
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