Mieten steigen doppelt so stark wie Inflation – „gefährdet gesellschaftlichen Zusammenhalt“

„Das ist sozialpolitisch hochproblematisch“

Mieten steigen doppelt so stark wie Inflation – „gefährdet gesellschaftlichen Zusammenhalt“

20.01.2026, 16:34 Uhr

Die Zeiten für Wohnungssuchende werden immer härter. Einer neuen Studie zufolge sind die Mieten doppelt so stark wie die Inflation angestiegen. Experten warnen.

Berlin – Mieter haben es schwer: Während die Preise steigen, sinkt das Angebot. Einer aktuellen Studie zufolge sind die Mieten in deutschen Städten am Jahresende 2025 sogar ‌deutlicher gestiegen als die Verbraucherpreise. Im vierten Quartal stiegen die Angebotsmieten um 4,5 Prozent zum Vorjahreszeitraum, rund doppelt so stark wie die allgemeine Inflation, wie das ⁠Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) am Montag (19. Januar) zu seiner Auswertung mitteilte.

Inflationsbereinigt zogen die Angebotsmieten demnach um 2,3 Prozent an. „Wohnungssuchende haben es ‍aktuell schwer“, sagte IfW-Immobilienexperte Jonas Zdrzalek laut Reuters. „Das klassische Angebot geht zurück, die Preise steigen und die Konditionen werden über immer mehr befristete Verträge oder möblierte Angebote härter.“

Eine Frau sitzt mit Umzugskartons und Möbeln in einer Wohnung und schaut auf ein Tablet. — Die Zeiten für Wohnungssuchende werden immer härter. Einer neuen Studie zufolge sind die Mieten doppelt so stark wie die Inflation angestiegen. (Symbolbild)
© Uwe Umstätter/IMAGO

Mehr als Inflation: In diesen Städten sind die Mieten am stärksten gestiegen

Verglichen mit dem Vorquartal legten die Angebotsmieten um 1,0 Prozent zu. In sieben der acht größten deutschen Städte stiegen sie. Besonders kräftige Zuwächse verzeichneten demnach Köln mit plus 3,4 Prozent und München mit plus 1,9 Prozent. In Hamburg und Frankfurt am Main entsprachen die Anstiege in etwa dem bundesweiten Durchschnitt von ⁠einem Prozent. Düsseldorf verzeichnete einen Mini-Rückgang (minus 0,1 Prozent).

In diesen Städten ist die Belastung durch die Mieten am höchsten

Ein Schlüssel steckt in der Tür einer Mietwohnung, die offen steht. Im Hintergrund sieht man zwei Frauen. Sie sind nur verschwommen zu sehen, wie sie im Treppenhaus stehen. — Gerade in Städten gibt es immer weniger bezahlbare Wohnungen. Die Mieten steigen dort häufig deutlich stärker als Löhne und Gehälter. Damit müssen die betroffenen Bewohnerinnen und Mewohner deutlich mehr von ihrem Nettoeinkommen für die Wohnkosten aufbringen. Ein Wert von 30 Prozent gilt dabei als Grenze, über der eine große Belastung herrscht. Dann sinkt der Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben. Das Problem trifft längst nicht nur große Metropolen und deren Umland, trotzdem ist es dort am akutesten. © Patrick Pleul/dpa

BVB-Sportdirektor Michael Zorc und Szenen aus dessen Karriere sind auf einer Hauswand in Dortmund verewigt. — Es gibt jedoch Ausnahmen – etwa im Ruhrgebiet. Dortmund, vor allem bekannt für den BVB, gehört zu den größten deutschen Städten. Die Angebotsmieten sind mit 9,58 Euro pro Quadratmeter (Stand: Viertes Quartal 2025) für Städte in dieser Größenordnung relativ gering. Dementsprechend liegt laut der Datapulse-Auswertung die Mietbelastung bei 20,2 Prozent. Heißt: Mieterinnen und Mieter müssen dort im statistischen Mittel 20,2 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete ausgeben. © Bernd Thissen/dpa

Luftaufnahme der verschneiten Innenstadt von Leipzig. Dabei ist das neue Rathaus und das City-Hochhaus zu sehen. — Auch im Osten ist die Mietbelastung – im Verhältnis – noch überschaubar. In Leipzig lagen die Angebotsmieten laut dem Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) im vierten Quartal 2025 zwar bei 10,22 Euro pro Quadratmeter. Die Mietbelastungsquote liegt jedoch mit 22,9 Prozent unter dem kritischen Wert von 30 Prozent. Dabei ist laut den Datapulse-Analyistinnen und Analysten jedoch zu beachten, dass es sich dabei um das statistische Mittel handelt. Dementsprechend gibt es Haushalte mit einer deutlich höheren Belastung, aber eben auch Gutverdienende, die kaum mit ihren Wohnkosten zu kämpfen haben. © Jan Woitas/dpa

Die Gehry Bauten in Düsseldorf. — Das erklärt auch, warum in Düsseldorf die Mietbelastungsquote im Vergleich mit anderen Großstädten noch überschaubar ist. Denn die Stadt gilt als relativ wohlhabend. In Nordrhein-Westfalens Landeshaupstadt NRW kratzen die Angebotsmieten im Schnitt an der Grenze von 14,55 Euro. Die Mietbelastungsquote liegt gleichzeiitg mit 25,5 Prozent unter dem kritischen Wert. © Oleksandr Voskresenskyi/Imago

Der Kölner Dom und die Hohenzollernbrücke sind am frühen Morgen beleuchtet.

In Köln sind die Angebotsmieten dagegen höher. Auch die Belastung durch die Mieten für die Einwohnerinnen und Einwohner ist größer. Trotzdem liegt sie im Mittel bei 28,2 Prozent. © Oliver Berg/dpa

Schlossplatz mit Königsbau und Kunstmuseum. Im Vordergrund sitzt eine Frau auf einer Bank.

Stuttgart ist eine der Städte mit den höchsten Gehältern in Deutschland. Zwar sind auch die Mieten hoch. Bei der IfW-Auswertung liegt die Schwabenmetropole mit 16,11 Euro pro Quadratmeter auf dem dritten Platz. Dennoch ist die mittlere Belastung durch die Wohnkosten noch unter dem Kennwert von 30 Prozent. Datapulse berichtet von 28,5 Prozent. Im nahegelegenen Ludwigsburg liegt sie bei 27,6 Prozent. © Peter Seyfferth/Imago

Eine Frau in blauer Jacke und mit roter Mütze steht auf einem Schiff, das durch den Hamburger Hafen fährt. Sie macht dabei Fotos mit ihrem Smartphone. Im Hintergrund ist das nördliche Elbufer zu sehen. Verschwommen sind der Alte Elbtunnel sowie der Hamburger Michel erkennbar.

Hamburg lockt zahlreiche Menschen an. Dementsprechend hoch sind die Mieten. Die Hansestadt liegt mit einem Quadratmeterpreis von 16,08 Euro auf Rang vier der IfW-Liste der teuersten Großstädte. Gleichzeitig gibt es jedoch viele Menschen mit einem relativ hohen Einkommen, so dass Datapulse eine mittlere Mietbelastung von 28,8 Prozent errechnet. © Jürgen Ritter/Imago

Nagelsäule auf dem Liebfrauenplatz in Mainz vor dem Dom.

Die Rhein-Main-Region ist eines der Zentren in Deutschland. Das spiegelt sich auch in den Wohnkosten wider. Nicht nur in Frankfurt steigen die Mieten, auch in Mainz. Die Landeshauptstadt von Rheinland-Pfalz weist eine Mietbelastungsquote von 28,9 Prozent auf. © Frank Wagner/Imago

Die Skyline der Stadt Frankfurt ist im Morgenlicht zu sehen. Im Vordergrund sind die niedrigeren Wohnhäuser.

Frankfurt ist für seine Wolkenkratzer bekannt. Dazu ist die Stadt am Main das Finanzzentrum Deutschlands und der Europäischen Union. Das geht nicht an den Immobilien- und Mietpreisen vorbei. Nach München gibt es dort die zweitteuersten Mieten. Die Belastung der Bewohnerinnen und Bewohner ist mit 31 Prozent ebenfalls sehr hoch. Das wirkt sich auch auf das Umland ab. Im angrenzenden Offenbach liegt die Mietbelastungsquote bei 28,3 Prozent. © Boris Roessler/dpa

Sonniger Spätherbsttag rund um den Wittelsbacherpark in der schwäbischen Bezirkshauptstadt Augsburg. Im Vordergrund ist der Bahnhof.

In Bayerns Großstädten sind die Mieten allgemein hoch. Da ist Augsburg keine Ausnahme. Die unweit von München gelegene Haupstadt des Bezirks Schwaben weist ebenfalls eine Mietbelastungsqute über dem Kennwert von 30 Prozent auf. Im Mittel geben die Menschen dort 31,2 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aus. Im Landkreis sind es 27,8 Prozent. © Alexander Rochau/Imago

Das Neue Palais im Park Sanssouci ist während der 26. Potsdamer Schlössernacht farbenfroh angeleuchtet.

Potsdam liegt im Berliner Speckgürtel, hat dabei gleichzeitig touristische Highlights wie das Schloss Sanssouci zu bieten, ist politisches Zentrum Brandenburgs und hat eine eigene Universität. Das prägt auch den Wohnungsmarkt. Bewohnerinnen und Bewohner müssen im Mittel 32,8 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben. © Jens Kalaene/dpa

Zwei Männer stehen mit Fahrrädern am Ufer der Spree. Auf der anderen Flussseite sind Bürogebäude des Bundestages sowie das Reichstagsgebäude. Die Sonne geht dabei unter.

In Berlin sind die Angebotsmieten laut der IfW-Analyse nicht so hoch wie in Frankfurt oder Stuttgart. Pro Quadratmeter lagen sie im Schnitt bei 15,93 Euro. Im Vergleich zu 2015 sind sie jedoch extrem angestiegen. Damals kostete der Quadratmeter im Schnitt 8,77 Euro. Die Menschen geben im Mittel 34 Prozent ihres Einkommens für ihre Wohnung aus. © Michael Kappeler/dpa

Eine Gruppe der Aktion „Deutsche Wohnen Enteignen“ steht auf dem Potsdamer Platz und demonstriert gegen hohe Mieten. Aktivisten halten ein Transparent.

Durch das enorme Wachstum der Mieten in der Haupstadt formiert sich dort jedoch auch Widerstand. Besonders in den Fokus der Aktivistinnen und Aktivisten sind dabei Großkonzerne wie Vonovia und Deutsche Wohnen gerückt. In den vergangenen Jahren gab es etwa den Volksentscheid „Deutsche Wohnen Enteignen“. © Paul Zinken/dpa

Die Münchner Stadtsilhouette mit Frauenkirche vor Alpenkette.

München überragt bei den Mietpreisen jedoch alle anderen Städte und Kreise in Deutschland – im negativen Sinn. Die Angebotsmieten sind noch einmal deutlich über dem zweitplatzierten Frankfurt. Im vierten Quartal lagen sie in der bayerischen Landeshaupstadt bei 23,35 Euro pro Quadratmeter, wie das IfW erklärte. 2015 waren es noch 14,88 Euro. © Wolfgang Maria Weber/Imago

Ein Blick auf die grünen Wiesen des Englischen Gartens in München. Er ist an einem Sommertag durch Seifenblasen hinweg fotografiert. Im Hintergrund sind die beiden Türme der Frauenkiurche zu erkennen.

Durch die hohen Mieten ist auch die Belastung für die Münchnerinnen und Münchner hoch. Im statistischen Mittel geben sie 39,1 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete aus. Im Umland ist die Lage für Mieterinnen und Mieter ähnlich. Im Landkreis Fürstenfeldbruck ist die Belastung mit 39,7 Prozent sogar noch etwas höher. Dachau (38,5 Prozent), Ebersberg (37,9 Prozent), Miesbach (37,4 Prozent) im Landkreis München (36,1 Prozent) und Erding (34,1 Prozent) stechen in der Datapulse-Auswertung ebenfalls hervor. © Wolfgang Maria Weber/Imago

Am höchsten lag die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter in München mit 23,35 Euro, gefolgt von Frankfurt am Main mit 17,36 Euro. Leipzig ist mit 10,22 Euro pro Quadratmeter die günstigste Stadt unter den Top acht. Über alle 37 erfassten Städte und Regionen hinweg ergibt sich ein Durchschnitt von 14,41 Euro pro Quadratmeter.

Mieten steigen: Stößt der Markt an seine Grenzen?

Einen deutlichen Anstieg der Mieten verzeichnet auch der Immobilienspezialist Jones Lang LaSalle (JLL). Im zweiten Halbjahr 2025 seien die Angebotsmieten in den acht Metropolen, darunter Berlin, München, Stuttgart und Leipzig, im Schnitt um 4,4 Prozent zum Vorjahreszeitraum geklettert.

Aber nicht nur in den größten deutschen Städten, auch in den kreisfreien Städten außerhalb der Metropolen (plus 3,4 Prozent) und in den Landkreisen (plus 4,4 Prozent) verzeichnete JLL deutlich anziehende Mieten. Besonders die Angebotsmieten für Neubauwohnungen stiegen stark, wenngleich weniger als vor einem Jahr, zeigt die Analyse, für die rund 35.000 Mietangebote ausgewertet wurden.

In diesem Jahr werde sich am Aufwärtstrend wenig ändern, schätzt JLL. Allerdings dürften sich sehr teure Mieten schwerer durchsetzen lassen, da der Markt etwa im Premiumsegment an seine Grenzen stoße. Über fünf Jahre seien die Mieten in den Metropolen im Schnitt schon um gut 42 Prozent gestiegen.

Anteil befristeter Verträge ⁠und möblierter Wohnungen auf Rekordhoch

Während die Preise so stark steigen, sinkt gleichzeitig aber auch noch das Angebot: Die Zahl der ⁠Wohnungsinserate nahm den Angaben des IfW zufolge am Jahresende 2025 um mehr als zehn Prozent ab. Im langfristigen Vergleich liegt die Zahl der Wohnungsinserate zur Miete damit etwa 20 Prozent unter dem Niveau von 2015.

Zugleich erreichte der Anteil befristeter Verträge ⁠und möblierter Wohnungen ein Rekordhoch: Bundesweit entfielen 2025 ⁠inzwischen mehr als 17 Prozent aller Inserate auf dieses Segment, also mehr als jedes sechste Inserat. In den acht größten Städten lag der Anteil bei nahezu einem Viertel, in München sogar bei rund einem Drittel.

„Bei Neuvermietungen in Großstädten dürften ‍gerade Geringverdiener bzw. Menschen in Ausbildung und Studium zunehmend an ihre Belastungsgrenze stoßen“, sagte Zdrzalek. „Auch Fachkräfte aus dem In- und Ausland tun ⁠sich mit einem Umzug vermutlich oft schwer.“ Das weiter sinkende Mietangebot könne auch ein Zeichen dafür sein, dass Menschen mit Altverträgen ihre Wohnung nach Möglichkeit halten ‍oder viele Objekte mittlerweile ohne Inserat vergeben werden.

Mieterbund: „Das gefährdet den gesellschaftlichen Zusammenhalt“

„Diese Entwicklung ist alarmierend und für Millionen Mieterinnen und Mieter schlicht nicht mehr zu bewältigen“, sagte Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes. Wohnen werde immer teurer, während gleichzeitig das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen und unbefristeten ‌Mietverträgen schwinde.

Besonders kritisch sieht der Mieterbund den stark wachsenden Anteil ‌befristeter und möblierter Mietverträge. „Befristete und möblierte Wohnungen sind häufig nichts anderes als ein Instrument zur Umgehung des Mieterschutzes. Hier werden überhöhte Preise verlangt und der Kündigungsschutz ausgehebelt.“ Geringverdienende, Auszubildende, Senioren, Studierende und Familien würden aus den Städten verdrängt. „Das ist sozialpolitisch hochproblematisch und gefährdet den gesellschaftlichen Zusammenhalt.“ Der Mieterbund forderte ‌die Bundesregierung auf, rasch gegenzusteuern. Im vergangenen Jahr erklärte Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) noch, Indexmieten und möblierte Wohnungen stärker regulieren zu wollen. Außerdem sollte es durch verstärkten Wohnungsbau mehr Angebote geben. (lma mit Reuters/dpa)