Experte sieht „toxisches Gemisch“
Erschreckende Zahlen im Wohnungsbau: „Braucht einen Befreiungsschlag“
Im Jahr 2024 wurden wohl nur etwa halb so viele Wohnungen fertiggestellt wie geplant. Fachleute aus der Immobilienbranche sehen eine „tiefgreifende Krise“.
Berlin – Für Klara Geywitz könnten die letzten Wochen als Bauministerin anstehen. Denn das Gesicht der Regierung wird nach der Bundestagswahl am 23. Februar völlig anders aussehen. Auch wenn ihre SPD gute Aussichten hat, als Juniorpartner der Union auch Teil der künftigen Koalition in Berlin zu sein.
Womöglich ist die 48-Jährige gar nicht so unglücklich, ihr Ressort abgeben zu können. Denn welche immensen Aufgaben auf das Ministerium zukommen, kann sie nun noch einmal Schwarz auf Weiß nachlesen. Denn Geywitz ist im Besitz des Frühjahrsgutachtens des Rats der „Immobilienweisen“, das ihr Iris Schöberl als Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) übergab.
Wohnungsbau in Deutschland: Ampel schafft wohl nur 210.000 statt 400.000 neue Wohnungen
Und dieses 316 Seiten starke Nachschlagwerk hat es in sich. So wird einmal mehr überdeutlich, wie weit die Ampel-Koalition ihr selbst gestecktes Ziel von ursprünglich 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr verfehlt hat. Denn für das Jahr 2024 ist laut ZIA nur mit 210.000 neu genehmigten Wohnungen zu rechnen – also gerade einmal gut der Hälfte der anvisierten Zahl.
Zwar handelt es sich um eine Schätzung auf Basis der Genehmigungen bis September 2024, es wäre demnach allerdings ein deutlicher Rückgang von 45 Prozent zum Vorjahr. Der Einbruch zeige sich vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
Neue Wohnungen: Zahl der Fertigstellungen bricht deutlich ein
Ein dramatisches Bild zeigt sich auch bei den Baufertigstellungen. Dabei ist zu beachten, dass diese Statistik jener der Baugenehmigungen um zwei bis drei Jahre hinterherläuft, da es ungefähr so lange dauert, bis die Gebäude errichtet und ausgebaut sind.
Hier wird anhand der Genehmigungen bis November 2024 und der Abwicklungsdauer, womit der Zeitraum zwischen Genehmigung und Fertigstellung zusammengefasst wird, ein Rückgang auf gut 260.000 Wohnungen prognostiziert. Zum Vergleich: Aufgrund der hohen Genehmigungszahlen der Vorjahre waren es zwischen 2021 und 2023 noch jeweils mehr als 290.000 Wohnungen, die fertiggestellt wurden.
Dazu merkt der ZIA an, dass die Abwicklungsdauer von Bauprojekten bis 2023 binnen fünf Jahren von durchschnittlich 19 auf 24 Monate gestiegen ist. „Verschärfend kommt hinzu, dass viele genehmigte Bauprojekte aufgrund gestiegener Kosten und fehlender Förderungen zum Teil gar nicht mehr realisiert werden“, ist zu lesen. Ende 2023 habe die Anzahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen bei 826.800 Einheiten gelegen.
Deckung des Wohnungsbedarfs in den A-Städten für die Jahre 2021 bis 2025
München: 93 Prozent
Düsseldorf: 74 Prozent
Hamburg: 62 Prozent
Frankfurt am Main: 61 Prozent
Berlin: 52 Prozent
Stuttgart: 43 Prozent
Köln: 37 Prozent
Wohnungsnot in großen Städten: Köln und Stuttgart hinken München deutlich hinterher
Besonders eklatant ist das Verhältnis von Fertigstellungen zwischen 2021 und 2023 zum Wohnungsbedarf zwischen 2021 und 2025 in den sieben sogenannten A-Städten. Dahinter verbergen sich Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf.
Hier wird durchschnittlich nur 59 Prozent des Bedarfs gedeckt. Wobei München mit 93 Prozent durchaus gut dasteht. Ganz anders sieht es in Köln (37 Prozent) und Stuttgart (43 Prozent) aus. Deutschland kommt insgesamt auf 79 Prozent Bedarfsdeckung. Für die Jahre 2026 bis 2040 wird für die A-Städte ein Anstieg auf 87 Prozent erwartet, bundesweit soll es sogar raufgehen auf 114 Prozent.
Lost Places und Geisterviertel in Ostdeutschland
Zusammenfassend attestiert der Bericht dem Wohnungsbau in Deutschland eine „tiefgreifende Krise“. Zurückzuführen sei dieser auf die Zinswende im Jahr 2022. Durch das gestiegene Zinsniveau nahmen die Finanzierungskosten zu. Daher wird weniger selbstgenutzter Wohnraum gesucht, stattdessen steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen. Wodurch wiederum die Mietpreise anziehen.
Wohnungsbranche in der Krise: „Weg mit dem Wust an starren Regulierungen!“
Schöberl schreibt Geywitz oder auch dessen Nachfolger ins Hausaufgabenheft: „Beim Wohnungsbau braucht es in diesem Frühjahr einen Befreiungsschlag: weg mit dem Wust an starren Regulierungen!“ Es seien für die neue Regierung „schon in den ersten 100 Tagen Veränderungen mit Sofort-Effekt“ möglich, dafür brauche es aber „spürbare Entlastungen“.
Weiter stellt die ZIA-Chefin klar: „Der Immobilienwirtschaft ist bewusst, dass in dieser Zeit auch kreative Lösungen notwendig sind, um Wohnungsbau und Sanierung zu pushen.“ Prof. Lars Feld vom Rat der „Immobilienweisen“ nennt folgende Probleme: „Hohe Energiepreise, gesunkene Kapazitätsauslastung und Arbeitsproduktivität drücken auf die Wettbewerbsfähigkeit des Landes. Sie dämpfen in Zeiten überdurchschnittlich hoher Unsicherheit die Investitionsbereitschaft.“
Der Professor für Wirtschaftspolitik an der Universität Freiburg und Direktor des dortigen Walter Eucken Instituts sieht die Unternehmen sogar „einem toxischen Gemisch überhöhter Kosten“ ausgesetzt. „Die Regulierungsintensität schnürt den Unternehmen die Luft ab“, kritisiert Feld. Zugleich rechnet er mit Blick auf die neue US-Regierung damit, dass „geopolitische Spannungen zunehmen“ werden, was sich an den Zoll-Plänen von Donald Trump bereits bewahrheitet.
Daher empfiehlt der Experte: „Eine neue Bundesregierung mit einem klaren wirtschaftspolitischen Kurs könnte stabilisierend wirken und die Unsicherheit in den kommenden Jahren sinken lassen.“
Deutschland in der Wohnungskrise: „Immobilienbranche kann zur Wirtschaftslokomotive werden“
Allerdings machten die Verfasser des Gutachtens auch Licht am Ende des Tunnels aus. So stabilisierte sich das Volumen der Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe im Jahr 2024 etwas. Zudem könnten sich die Wohnungsbauinvestitionen mit den richtigen Rahmenbedingungen ab Mitte 2025 erholen.
Der ZIA schlägt dabei unter anderem einen Kurs der Deregulierung vor, sowie eigenkapitalersetzende Mittel und Bürgschaften durch das Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), um stockende Neubauvorhaben und Sanierungsmaßnahmen zu aktivieren. Außerdem sollte die Grunderwerbssteuer für alle Immobilienklassen temporär gesenkt oder auf Null gefahren und auf kommunale Abschöpfungsmodelle verzichtet werden. In Sachen EU-Taxonomie könnte mit einem „Worst-first“-Ansatz das energetische Sanieren von Immobilien mit schlechten Energieeffizienzen vorangetrieben werden.
Bei Schöberl klingt die Hoffnung auf Besserung derweil so: „Wenn in diesem Frühjahr politisch die Weichen klug gestellt werden, kann die Immobilienbranche, die fast 20 Prozent des Bruttoinlandsprodukts ‚liefert‘, schon 2025 wieder zur Wirtschaftslokomotive werden.“ Auch Deutschlands Bauminister hätte also in den kommenden Monaten und Jahren durchaus viel zu gewinnen. Wer auch immer das sein wird. (mg)
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