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© Jens Büttner, dpa

Wer eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen möchte, sollte das frühzeitig und geschickt planen. Denn mit der richtigen Strategie lässt sich hier viel Geld sparen. Welche Möglichkeiten sowohl Schenkende als auch Beschenkte kennen sollten, lest Ihr hier.

Wer in Zukunft eine Immobilie aus der Familie übernehmen wird, sollte sich frühzeitig mit den steuerlichen Auswirkungen befassen. Mit der richtigen Strategie können Eltern und Kinder erhebliche Steuervorteile nutzen. Doch welche Möglichkeiten gibt es und was gilt es zu beachten?

Freibeträge gezielt nutzen - gestaffelt schenken

Beide Elternteile können ihren Kindern jeweils Vermögenswerte von bis zu 400.000 Euro steuerfrei vererben oder verschenken. Entscheidend ist, dass dieser Freibetrag alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Wer also vorausschauend plant, kann Immobilien schrittweise übertragen und so mehrfach von den Steuerfreibeträgen profitieren. Darauf weist der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum hin.

Eine Möglichkeit, die Freibeträge bestmöglich auszuschöpfen, ist die sogenannte „Scheibchenweise-Schenkung”. Dabei wird eine wertvolle Immobilie nicht auf einmal, sondern über mehrere Jahrzehnte in Teilstücken an die künftigen Eigentümer übertragen. So lassen sich die Steuerfreibeträge mehrfach nutzen, wodurch die Steuerlast erheblich reduziert werden kann.

Noch schneller geht es mit der sogenannten Kettenschenkung. Wie das Fachportal Finanztip erläutert, wird die Immobilie dabei zunächst teilweise an den Ehepartner übertragen, der seinen Teil dann wiederum an das Kind weiterschenkt. So lassen sich die Freibeträge optimal ausnutzen.

Nießbrauchsrecht senkt Steuerlast

Wer bereits zu Lebzeiten eine Immobilie an seine Kinder überträgt, kann sich durch ein Nießbrauchsrecht das lebenslange Wohnrecht sichern. Diese Gestaltungsmöglichkeit führt zudem dazu, dass das Finanzamt den Wert der Schenkung niedriger ansetzt, was wiederum eine Steuerersparnis bedeutet. „Durch das Nießbrauchsrecht wird die steuerliche Bewertung der Schenkung reduziert, wodurch erhebliche Steuerersparnisse entstehen können“, erklärt Rechtsanwalt Claudius Söffing.

Erbschaftsteuer vermeiden durch Selbstnutzung

Eine weitere Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu umgehen, besteht in der eigenen Nutzung der geerbten Immobilie. Laut dem Fachportal Haufe entfällt die Erbschaftsteuer für Kinder, wenn sie spätestens sechs Monate nach dem Erbfall in das Elternhaus einziehen und dort mindestens zehn Jahre wohnen bleiben. Die Wohnfläche darf dabei jedoch 200 Quadratmeter nicht überschreiten.

Wichtige Absicherungen nicht vergessen

Bei der Immobilienübertragung sollten Eltern auch an ihre eigene Absicherung denken. Im notariellen Übertragungsvertrag können verschiedene Rückforderungsrechte vereinbart werden - etwa für den Fall einer Insolvenz des Beschenkten oder wenn dieser die Immobilie verkaufen will.

Besonders wichtig ist auch die Pflegeabsicherung. Wie die FAZ berichtet, können Eltern sich im Vertrag zusichern lassen, dass sich die Kinder um ihre spätere Pflege kümmern oder diese finanzieren. Alternativ kann auch die Bestellung eines Pflegedienstes vereinbart werden.

Der Bundesfinanzhof hat übrigens kürzlich bestätigt, dass solche Gestaltungen zur Steueroptimierung grundsätzlich zulässig sind. In einem Urteil vom 23. April 2021 stellten die Richter klar: „Das Bestreben, Steuern zu sparen, macht für sich allein eine Gestaltung noch nicht unangemessen“, wie KPMG berichtet.

Fazit: Vorausschauend planen und sparen

Immobilien lassen sich mit geschickter Planung und den richtigen Strategien steueroptimiert übertragen. Besonders durch gestaffelte Schenkungen und das Nießbrauchsrecht können Familien hohe Steuerbelastungen vermeiden. Wer seine Nachlassplanung frühzeitig in Angriff nimmt, kann nicht nur Vermögen erhalten, sondern auch seinen Erben finanzielle Vorteile verschaffen. Fachkundige Unterstützung durch einen Steuerberater kann dabei helfen, die besten Möglichkeiten auszuschöpfen. (as/dpa)