See-Report 2025 veröffentlicht
Lage, Lage, Lage – der Blick auf den Chiemsee ist bei der Immobiliensuche besonders begehrt
Der Tegernsee ist teurer. Der Chiemsee gefragter. So sagt es der „See-Report 2025“. Wie tief muss man wo für Haus oder Wohnung in Traumlage in die Tasche greifen?
Chiemsee/Frankfurt – Mit einem Spitzenwert von bis zu 14.778 Euro und einem Durchschnittswert von 9595 Euro pro Quadratmeter bleibt der Tegernsee auch 2025 das teuerste Pflaster für Wohnen am Wasser in Deutschland. Das geht aus dem aktuellen „See-Report 2025“ hervor, den die Experten von „von Poll Immobilien“ am Dienstag, 16. September, veröffentlicht haben. In die Wertung gingen die Immobilienpreise in fünf Kilometer Umkreis um die beliebtesten deutschen Seen ein.
Die größte Preissteigerung zwischen erstem Halbjahr 2024 und erstem Halbjahr 2025 in Bayern, die gab es am Chiemsee: Rund 8,2 Prozent. Wobei hier der Durchschnittspreis für Wohnen am See oder in Seenähe mit 6086 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu Tegern- und Starnberger See günstig ist. Da liegt der Chiemsee auf Platz fünf.
Wie aus dem Bericht hervorgeht, ist Wohnen am See nach wie vor sehr gefragt, die Preise ziehen im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr deutschlandweit leicht an. Insbesondere Immobilien in erster Reihe direkt am Wasser bleiben begehrt und wertstabil, während das Angebot ausgesprochen knapp ist, wie Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien, mitteilt. Für Kaufinteressenten, die sich mit etwas Abstand zum Ufer zufriedengeben, gibt es hingegen meist mehr Auswahl und ein besseres Preis-Leistungsverhältnis.
Infrastruktur wichtiger als Ufernähe
Franz Laböck, seit mehr als drei Jahrzehnten als Makler in Prien ansässig, aber mit seinen Chiemsee Villa Immobilien rund um den See aktiv, bestätigt das indirekt: Er hat festgestellt, dass den Käufern – sei es von Häusern oder Wohnungen – eine gute Infrastruktur, gern mit Blick auf den See, wichtiger ist, als die Lage möglichst nah am Ufer. „Hochwertige Immobilien haben Blick auf den Chiemsee und sind ruhig gelegen“, so seine Beobachtung.
Vom Tegernsee an den Chiemsee
Die interessantesten Gemeinden am See sind nach seiner Aussage Prien und Chieming. Weil da Infrastruktur und Erreichbarkeit stimmen, „was den Menschen wegen des stetig zunehmenden Alters immer wichtiger wird. Darauf wird mehr geachtet, als noch vor ein paar Jahren.“ Deswegen gebe es auch merklich mehr Anfragen von Menschen, die vom Tegernsee an den Chiemsee ziehen wollen.
Was ändert sich durchs Welterbe?
Hinzu komme, dass der Tegernsee mittlerweile völlig überlaufen sei, der Chiemsee nicht. Wobei Laböck in der Hinsicht Veränderungen nicht ausschließen mag: „Wie sich das Welterbe Herrenchiemsee auswirken wird, bleibt abzuwarten.“ Der Vorteil des Chiemsees aus Sicht von Laböck: Den hatten die Münchner bisher nicht so im Blick, die orientieren sich mehr an den Tegernsee, den Starnberger See, den Ammersee. „Wir haben hier noch eine ziemlich geordnete Situation.“
Top 5 alle in Bayern
Unter den untersuchten Regionen bleibt der Tegernsee an der Spitze des Rankings: Hier zahlen Käufer im Schnitt 9.595 Euro pro Quadratmeter. Zu den teuersten Adressen zählen weiterhin auch der Starnberger See (8.589 €/m²), der Königssee (7.350 €/m²), der Ammersee (7.262 €/m²) und der Chiemsee (6.086 €/m²) – alle im Ferienland Bayern gelegen. Im Mittelfeld bewegen sich die Preise etwa am Berlin-Brandenburger Wannsee (5.960 €/m²), am Bodensee (5475 €/m²) und am Öjendorfer See im Hamburger Osten (4.675 €/m²). Dies sind unter den Top 10 die einzigen nichtbayerischen Seen, denn auf Platz 7 liegt der Eibsee, auf 10 der Brombachsee im fränkischen Seenland. Dort sind für den Quadratmeter Wohnen am Wasser im Schnitt 3627 Euro fällig.
Preisverfall an fünf Seen
Besonders günstig präsentiert sich die Bleilochtalsperre in Thüringen mit durchschnittlich 1.515 Euro pro Quadratmeter. Hier wurde im ersten Halbjahr 2025 mit einem Rückgang um 3,1 Prozent der deutlichste Preisverfall aller analysierten Standorte beobachtet. Preisrückgänge stellten die Experten auch am Großen Plöner See in Schleswig-Holstein (-1,8 Prozent), am Biggesee in Nordrhein-Westfalen (-1,5), am Großen Stechlinsee in der Uckermark (-1,4) und selbst am Eibsee (-0,3) fest.
Zwei Seen unter den Top20 haben zwischen dem ersten Halbjahr 2024 und dem ersten Halbjahr 2025 einen noch größeren Preissprung gemacht, als der Chiemsee: Der Laacher See, ein Vulkansee am Fuße der Eifel, belegt mit 9,3 Prozent plus Platz 1. Allerdings gibt es dort außer dem mittelalterlichen Kloster Maria Laach und einem Bauernhof sowie einem Campingplatz keine direkten Seeanlieger. Aber drei Dörfer in 0,5 bis 1,5 Kilometer Entfernung. Platz 2 belegt das Steinhuder Meer ein paar Kilometer nordwestlich von Hannover mit neun Prozent Preissteigerung. An beiden Seen liegen die Grundstückspreise im Schnitt zwischen 2800 und 3000 Euro pro Quadratmeter.
Wer in Toplage kaufen will, braucht neben Kapital viel Geduld und Verständnis für schwierige Bauauflagen. Sowohl am Chiemsee als auch am benachbarten Simssee gibt es große Schutzzonen, in denen gar nicht gebaut werden darf. In anderen Teilen nur mit hohen Auflagen. Am Simssee haben Bauwillige schon mehr als ein Jahrzehnt um eine Baugenehmigung für ein Haus auf dem eigenen Grundstück streiten müssen. Preise für Grundstücke am Simssee können auch die fähigsten Experten nicht nennen: Der Simssee ist Bayerns größter Privatsee, gehört einem guten Dutzend Familien. Seegrundstücke werden da nicht verkauft. Und wenn, dann nur unter der Hand.
