Miet-Streit am Samerberg geht vor Gericht
Krieg um die Wohnung - Krebskranke Mieterin gegen reichen Vermieter: Wer bekommt Recht?
Die Gegner könnten unterschiedlicher nicht sein: Eine krebskranke Mieterin streitet vor Gericht mit ihrem wohlhabenden Vermieter. Er will sein Haus künftig alleine nutzen - sie sieht keine Alternative auf dem angespannten Wohnungsmarkt der Region. Warum dieser verworrene Fall dennoch nur wenig mit einem klassischen „David gegen Goliath“ zu tun hat.
Samerberg/Rosenheim/Traunstein - Auf den ersten Blick stellt sich die Situation um Isabella Schmidt* (Anm. d. Red.: Name geändert) fatal und gleichzeitig auch ungerecht dar: Nach jahrelangen Streitigkeiten mit ihrem Vermieter, will dieser die dauerhaft erkrankte Frau nun vor die Tür setzen - und beruft sich auf ein Sonderkündigungsrecht für die Einliegerwohnung. Die Mieterin hält dagegen und zieht mittlerweile in zweiter Instanz in Traunstein vor Gericht. Der zweite Blick offenbart jedoch eine Frage, zu der bislang sogar die obersten Richter in Deutschland schweigen.
Was müssen sich Mieter, aber auch Vermieter überhaupt gefallen lassen?
Isabella Schmidt* zieht Mitte 2021 in die kleine Wohnung am Samerberg ein. Für sie die ideale Lage zum idealen Preis, denn: Sowohl der Weg zu ihrer pflegebedürftigen Mutter, als auch zu ihrem behandelnden Arzt hält sich in ertragbaren Grenzen. Die krebskranke Frau hat bereits zwei Chemo-Therapien hinter sich und bezieht rund 1.300 Euro Krankengeld - arbeiten kann sie nebenbei nicht mehr. Die Kalt-Miete beträgt zu diesem Zeitpunkt knapp 600 Euro zuzüglich 150 Euro für die Nebenkosten. Die Idylle am beschaulichen Samerberg währt allerdings nur kurz: Bereits drei Monate nach ihrem Einzug gerät Isabella Schmidt mit ihrem Nachbarn und wenig später auch ihrem Vermieter aneinander.
Der Streit entbrennt - wie so oft - an einer Kleinigkeit: Vor dem Einzug übernahm der direkte Nachbar des Hauses die Pflege des Rasens; auch auf dem Grundstück des Vermieters von Isabella Schmidt*. Diese fühlt sich davon allerdings gestört und verspricht, die Mäh-Arbeiten künftig selbst zu übernehmen. Kritik seitens des Vermieters an der vermeintlichen Lösung folgt auf dem Fuß: „Ich erwarte, dass sie zudem unverzüglich den Zustand der Eingangssituation den Wohnungsansprüchen anpassen. Den unaufgeräumten Zustand der Wohnung erwähne ich nur beiläufig,“ so die prompte und zugleich toxische Aufforderung des Eigentümers.
Der Streit eskaliert zwischen Isabella Schmidt*, ihrem Nachbarn und dem wohlhabenden Vermieter. Der ehemalige Geschäftsführer eines bekannten Automobil-Zulieferers verbringt dabei nur vergleichsweise wenig Zeit am Samerberg - „Alle zwei Monate ein langes Wochenende“, wie er in Traunstein am Landgericht später zu Protokoll geben wird. Und dennoch: Nach einer ausgedehnten Meinungsverschiedenheit um die Nutzung der hauseigenen Garage seitens der Mieterin, spricht der Vermieter nach rund eineinhalb Jahren Mietverhältnis die Kündigung aus. Die Mieterin gibt Kontra; es kommt zur ersten Verhandlung am Rosenheimer Amtsgericht.
Recht haben oder Recht bekommen? Klare Entscheidung in erster Instanz
„In derartigen Konstellationen kommt es immer auf den Einzelfall an“, weiß Jörg Eschenfelder, Vorsitzender vom Mieterschutzverein in Burghausen. „Es findet eine Interessensabwägung statt, welches höher zu bewerten ist: Das Interesse des Vermieters, oder das des Mieters. Einen ähnlichen Fall hatten wir bereits im Verein. Dort waren die Interessen des Mieters höher zu gewichten, in diesem Fall war der Gesundheitszustand am Ende ausschlaggebend. Der Mieter hatte faktisch aufgrund seiner Erkrankung gar nicht die Möglichkeit auf Wohnungssuche zu gehen.“
Im Fall von Isabella Schmidt* entscheiden die Richter am Rosenheimer Amtsgericht allerdings anders: Sie bestätigen die Kündigung seitens des Vermieters und setzen der Mieterin eine neunmonatige Frist für den Auszug. Im Zuge der Verhandlung kommt allerdings auf, dass Isabella Schmidt* zu viel für ihre Wohnung gezahlt hat, denn: In ihrem Mietvertrag sind knapp 70 Quadratmeter Wohnfläche angegeben - eine Nachmessung ergibt allerdings nur 46 Quadratmeter. Das Gericht ordnet eine anteilige Kürzung der Mietkosten an. Ein schwacher Trost für die krebskranke Frau: Trotz intensiver Suche findet Isabella Schmidt* keine passende und vor allem bezahlbare Wohnung für sich und ihren Hund im Raum Rosenheim. Ihre Suche dokumentiert sie in einem dicken Order, der mittlerweile unzählige Seiten mit Wohnungs-Annoncen beinhaltet.
Ausgang ungewiss - höchstrichterliche Entscheidung noch offen
„Die zweite Instanz muss ich gewinnen. Ich habe mir bereits für die erste Verhandlung Geld geliehen“, erzählt Isabella Schmidt* im Gespräch mit rosenheim24.de. Jörg Eschenfelder stellt klar: „Der Vermieter darf hier jederzeit kündigen; die Frist verlängert sich nach §573a entsprechend um drei Monate. (...) Als Mieter kann ich Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen, wenn der Umzug für mich eine unzumutbare Härte darstellt. Wenn ich dann keine Wohnung finde, muss ich aber auf jeden Fall nachweisen, dass ich auch gesucht habe. Was dann wirklich zumutbar ist, darüber muss im Regelfall dann aber wieder der Richter entscheiden.“
Darum geht es aus rechtlicher Sicht: Erleichterte Kündigung seitens des Vermieters (§573a BGB)
Im Wortlaut heißt es im Gesetz: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
Die Verhandlung soll ergründen, ob der Vermieter im geschilderten Fall dieses Recht überhaupt besitzt. Zentrale Frage ist, ob der Vermieter das Haus, in dem Isabella Schmidt* zur Untermiete in einer Einliegerwohnung wohnt, auch tatsächlich in ausreichendem Maß nutzt. Ansonsten müsste der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen; etwa Eigenbedarf oder einen Zahlungsverzug seitens der Mieterin.
Seit Mitte März beschäftigt sich das Traunsteiner Landgericht nun mit dem Nachbarschaftsstreit und der daraus resultierenden Kündigung. Ein Urteil hat der vorsitzende Richter Gerhard Bezzel für Anfang Mai in Aussicht gestellt. In der Verhandlung selbst wird allerdings klar, dass sich die Sachlage durchaus komplexer darstellt, als ursprünglich angenommen: „Das Amtsgericht war sich hier unsicher. (...) Es steht die Frage im Raum, wie oft und intensiv der Vermieter das Objekt tatsächlich nutzt.“ Und weiter: „Bislang gibt es dazu noch keine höchstrichterliche Entscheidung. Eventuell wird dadurch auch hier eine Revision zum OLG möglich.“
Während sich der Vermieter vor Gericht kompromissbereit zeigt - „wir können Zeit und auch Geld anbieten“ - bleibt Isabella Schmidt* bei ihrem Standpunkt: „Ich würde ja gerne ausziehen, finde aber nichts. Egal ob es am Geld, am Hund oder an der Gesundheit liegt; es gibt nur zahlreiche abgelehnte Bewerbungen.“ Am Ende legt aber auch der pensionierte Vermieter seinen Anspruch unmissverständlich dar: „Wir wollen am Samerberg einfach meinen Lebensabend genießen. Ich kann mit der Beklagten nicht unter einem Dach leben. (...) Es kann aber auch nicht sein, dass das auf dem Rücken eines Vermieters ausgetragen wird.“
Kein Kompromiss in Sicht - Urteil Anfang Mai erwartet
Die Vermittlungsversuche seitens des Gerichts bleiben in der Verhandlung in Traunstein erfolglos. „Ich lege Ihnen die Einigung auf einen Termin für den Auszug wärmstens ans Herz. Wenn sie den Prozess verlieren, haben Sie kein Geld, keine Zeit und sitzen auf der Straße“, so der Richter in Richtung der beklagten Mieterin. Einen abschließenden Rat gibt Richter Gerhard Bezzel beiden Streit-Parteien dann aber doch noch mit auf den Weg - gleich wie das Verfahren am Landgericht auch ausgehen mag: „Auf Dauer ist es aber durchaus sinnvoll, wenn sich die beiden Parteien trennen. Man sieht ja, dass es absolut nicht läuft.“
