Bewertung von Grundstücken in Stephanskirchen
Neue Wohnungen dringend gesucht: Warum das Projekt in der Hofau trotzdem zum „Marathonlauf“ wird
Genügend Platz für Wohnraum, Büros und eine Werkstatt schaffen ist das Ziel von Gemeinde und Eigentümer. Doch in der Bewertung des Grundstücks sind sich Eigentümer und Landratsamt nicht einig.
Stephanskirchen - Bauen im Innenbereich und bauen im Außenbereich sind zwei paar Stiefel. Wie manch ein Bauherr schon leidvoll erfahren musste. Jetzt könnte dieser Unterschied zu einer massiven Verzögerung, wenn nicht gar zum Scheitern eines Projektes führen, das in Stephanskirchen dringend benötigten Wohnraum böte.
Annette Hausberger und Georg Meir wissen, dass der Unterschied zwischen Innen- und Außenbereich gravierend ist. Beide haben einige Erfahrung mit Stadt- und Bauleitplanung, mit Immobilienentwicklung und Hausverwaltung. Bei einem ersten Kontakt mit der Stephanskirchner Gemeindeverwaltung sei keiner der Beteiligten davon ausgegangen, dass das Gelände des ehemaligen Baugeschäfts in der Hofau Außenbereich sei, sagt Hausberger. Auf der einen Seite die Wirtschaft, auf der anderen ein Wohngebiet, oberhalb Wohnen und Gewerbe - „für meine Begriffe ist das ein im Zusammenhang bebauter Bereich“, fügt Meir an.
Das Landratsamt sagt: Außenbereich
Das Landratsamt wertete anders, als das Bauamt der Gemeinde im vergangenen Jahr nachfragte. Mit E-Mail vom 10. November teilte das Amt mit, dass nach seiner Auffassung das Areal komplett dem Außenbereich zuzuordnen ist, so Christian Hausstätter, der Baurechtler der Verwaltung. Damit wäre der Bau eines Wohn- oder Bürogebäudes nach dem Baugesetzbuch nur dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Würden sie aber wohl. Weswegen das gemeindliche Einvernehmen jetzt nicht erteilt werden könne.
Rechtlich schwierig und doch städtebaulich denkbar
Aber: Nachdem in dem Areal durch das ehemalige Baugeschäft bereits eine gewisse bauliche Vorbelastung und Versiegelung vorhanden ist, wäre eine bauliche Entwicklung im dortigen Bereich grundsätzlich denkbar, so Hausstätter im Bau- und Planungsausschuss der Gemeinde. Eine Bauleitplanung für das gesamte Areal stellte die Gemeinde in Aussicht, sofern mit der Grundstückseigentümerin eine Einigung über die Zurverfügungstellung von Wohnraum im Rahmen der Grundsätze der „sozialgerechten Bodennutzung“ zustande kommt.
Einheimischengrund am Vogelherd
Das Gleiche gilt laut Hausstätter für das Grundstück am Vogelherd. Auch das ist als Außenbereich klassifiziert. Aufgrund der im Norden und Osten angrenzenden Bebauung wäre aber im Rahmen einer Bauleitplanung eine Abrundung der dortigen Bebauung grundsätzlich vorstellbar. Zumal im Bebauungsplan „Vogelherd“ eine von der Sepp-Zehentner-Straße nach Süden führende Straße vorgesehen ist. Durch diese Straße würde das Grundstück erschlossen. Da dieses Grundstück bisher nicht bebaut ist, wäre ein Teil der Fläche als Bauland für Einheimische zu nutzen.
Damit haben Hausberger und Meir am Vogelherd auch kein Problem. In der Hofau ist zumindest Meir skeptisch. Es sei aktuell ohnehin schwer, wirtschaftlich Wohnraum zu schaffen. Und in der Hofau stünden ja noch die Altlasten des ehemaligen Baugeschäfts. Wenn dann wegen des Außenbereichs noch geförderter Wohnungsbau nötig sei „wird‘s eng.“
Familienerbe selber gut entwickeln
Beide Grundstücke gehören seit Generationen Annette Hausbergers Familie. Deswegen wollen sie und ihr Mann die Grundstücke auch nicht an einen Bauträger verkaufen, der dann teure Eigentumswohnungen baut und meistbietend verkauft. „Wir wollen das gesamte Gelände beplanen, dort etwas entwickeln“, sagt Hausberger. Eine Mischung aus wohnen, Handwerk und Büros soll es werden, erklärt Meir. In Absprache mit der Gemeinde und selbstverständlich mit einem Bebauungsplan. Ohne den geht es in keinem Fall, sind sich Grundstückseigentümer und Gemeindeverwaltung einig. „Die Frage ist nur, wo die Bauleitplanung losgeht“, so Meir.
Grundeigentümer gehen von Marathon aus
Mit der Bauvoranfrage wollten Hausberger und Meir Klarheit schaffen, ob in der Hofau nun Innen- oder Außenbereich sei. Zunächst einmal erteilte der Bau- und Planungsausschuss das gemeindliche Einvernehmen einstimmig nicht - basierend auf der ersten Einschätzung des Landratsamtes, es handele sich in beiden Fällen um einen Außenbereich. „Wir warten die weitere Einschätzung des Landratsamtes nach einem Ortstermin ab“, so Meir. Ihnen sei klar, dass sich das Verfahren noch eine Weile hinziehen könnte. Sollte die Entscheidung fallen, dass es sich bei dem Grundstück in der Hofau doch um Innenbereich handle, wäre das Projekt einfacher und schneller umzusetzen. Aber: „Wir gehen von einem Marathonlauf aus“, sagt Meir.
Von einem Marathonlauf, der durchaus vor Gericht enden könnte. „Wir behalten uns eine gerichtliche Klärung vor“, sagt Meir.
