Heftig kritisierter Bauträger mischt mit
Geplantes Wohnquartier auf der Bruckmühler Rösnerwiese: Ist der „soziale Frieden“ in Gefahr?
50 kostengünstige Mietwohnungen will die staatliche BayernHeim GmbH auf der Rösnerwiese in Bruckmühl errichten. Doch der Jubel fällt verhalten aus. Einige der Räte sehen sogar den „sozialen Frieden“ in Gefahr. Was dahinter steckt.
Bruckmühl – Es wird immer konkreter: Zwei Bauträger, die auf der Rösnerwiese in Bruckmühl ein Wohnquartier mit über 150 Wohnungen errichten wollen, haben Eckpunkte ihrer Vorstellungen jetzt im Marktgemeinderat präsentiert. In der anschließenden nichtöffentlichen Sitzungen fasste das Gremium den Beschluss, dass die Kommune in weitere Verhandlungen mit den zwei Unternehmen – der BayernHeim GmbH und der bpd Immobilienentwicklung GmbH – treten soll. Anschließend werde der Rat dann über den ausformulierten Vertrag abstimmen.
Ende 2008 das Grundstück gekauft
Seit fast 14 Jahren ringt der Bruckmühler Marktgemeinderat um die Entwicklung des Areals, das im Norden von der Bahntrasse, im Süden vom Triftbach begrenzt wird. Im Dezember 2008 erworben, um auf der 3,5 Hektar großen Fläche Wohnbebauung zu ermöglichen, hatte es letztlich mehr als zehn Jahre gedauert, bis die Kommune anhand eines Bebauungsplans einen festen Rahmen für dortige Bauprojekte fixiert hatte. Ein Prozess, der den Verantwortlichen laut Bruckmühls Bürgermeister Richard Richter (CSU/PW) „große Anstrengungen“ abgefordert hatte.
Bieterrunden absolviert
In zwei Bieterrunden für potenzielle Investoren beziehungsweise Bauträger hatten sich dann zwei Unternehmen – die BayernHeim GmbH, die ganz in der Hand des Freistaats liegt, sowie die bpd Immobilienentwicklungs GmbH beworben, die das Bauprojekt nach eigenen Angaben gemeinsam stemmen wollen.
Das Problem: Den Wunsch der Gemeinde, dort 160 Eigentumswohnungen in Erbpacht mit der Kommune als Erbpachtgeber umzusetzen, halten die beiden Bieter aufgrund der aktuellen Entwicklungen wie steigender Immobilienzinsen für nicht machbar. „160 Wohnungen in Erbbauchrecht auf der Rösnerwiese zu machen – das ist schwer darstellbar“, sagte Maximilian Faltlhauser, der für die BayernHeim gegenüber dem Marktgemeinderat Rede und Antwort stand. „Unsere Aufgabe ist es, dort wo Bedarf ist, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“
Die gemeinsame Idee der beiden Bieter: Die Aufteilung in verschiedene Baufelder, wobei die BayernHeim auf zwei der Baufelder laut Faltlhauser Mietwohnungen und geförderte Wohnungen „für primär Bruckmühler Bürger“, auf den anderen Baufeldern seitens der bpd Eigentumswohnungen im Erbbaurecht schaffe. „Damit können wir fast alles erfüllen, was sie sich gewünscht haben“, wandte sich Falthauser an die Gremiumsmitglieder.
Als ersten Entwurf hatte Faltlhauser einen Vorschlag von 60 Mietwohnungen im Gepäck, von denen zehn nach ortsüblichen Mietpreisen, der Rest in Hinblick auf eine sogenannte Einkommensorientierte Förderung (EOF) vermietet werden könnten. Im Entwurf vorgesehen sind dabei 15 Wohnungen der Stufe 1, die beispielsweise an Alleinstehende mit einem Jahresnettoeinkommen von maximal 14 000 Euro – bei drei Personen beispielsweise von 26.000 Euro – entspricht. Weitere 30 Wohnungen seien für die Stufe 2 (Jahresnettoeinkommen beispielsweise bei einem Ein-Personen-Haushalt bis 18.300 Euro), weitere fünf Wohnungen für die Stufe 3 (Jahresnettoeinkommen beispielsweise bei einem Ein-Personen-Haushalt bis 22.600 Euro) vorgesehen.
Eine Aufteilung, die nicht bei allen Ratsmitgliedern gut ankam. „Wir haben in letzter Zeit schon ziemlich viel für den sozialen Wohnungsbau getan“, sagte Georg Ziegltrum (CSU/PW). „Ob das den sozialen Frieden direkt am Bahnhof stärkt, ist fraglich.“ Er trat daher mit dem Wunsch an Faltlhauser heran, „von diesen Zahlen runterzugehen“, denn: „50 Sozialwohnungen dort – das ist schon schwierig.“
Michael Stahuber, der ebenfalls für CSU/PW im Gremium sitzt, hofft nach eigenen Angaben „auf eine gute Durchmischung“ in den verschiedenen Mehrfamilienhäusern. Was Faltlhauser zusicherte: „Das werden wir auf jeden Fall machen“, so der BayernHeim-Vertreter, der betonte: „Wir werden ja der Vermieter sein. Daher wollen wir ja einen möglichst homogenen Mix erreichen.“
Faltlhauser versprach dem Gremium zudem, den „Mietermix im Interesse des Rats anzupassen“, wobei er aber auch darauf hinwies: „Ganz frei sind wir in Hinblick auf die Strukturen nicht.“ Schließlich müsse letztendlich eine Bewilligungsstelle darüber entscheiden.
Georg Pritzl, Fraktionssprecher der OLB, hakte bei den Kosten für die Bewohner nach. „Sie sprechen immer von bezahlbarem Wohnraum. Was heißt das denn konkret?“ Für die BayernHeim und die geplanten Mietwohnungen sprach Faltlhauser von einer sogenannten Bewilligungsmiete, die aktuell bei rund elf Euro läge. Dabei sei seiner Einschätzung nach eine zumutbare Miete beispielsweise für Mieter in der EFÖ-Stufe 1 bei fünf bis 5,50 Euro. Den Rest der Mietkosten bis zur Bewilligungsmiete würde die Förderstelle tragen.
Für die Eigentumswohnungen in Erbpacht, die die bpd errichten will, gab Projektentwickler Thomas Dennemark eine Schätzung ab: „Ohne mich jetzt festzulegen: Wir liegen hier sicherlich in einem Bereich von 6000 bis 6500 Euro pro Quadratmeter“, so der bpd-Mitarbeiter. „Und dann kommt für die Käufer natürlich noch die Erbpacht dazu:“
2024 könnten die Bagger anrollen
Und wie geht‘s jetzt weiter? Auf Wunsch des Gemeinderats – nach Angaben von Richter fiel die Abstimmung dazu in der nichtöffentlichen Sitzung „deutlich“ aus – werden die beiden Bieter mit der Kommune an weiteren Details und Eckpunkten feilen und dann dem Gemeinderat einen Vertrag zur Abstimmung vorlegen. Und wann könnten dann – Zustimmung vorausgesetzt – die Bagger anrollen? „2023 wird das wohl eher nichts“, sagte der Bürgermeister auf Anfrage des Mangfall-Boten. „2024 sollte es dann aber endlich losgehen.“
Stichwort „BayernHeim GmbH“: FDP und Rechnungshof üben heftige Kritik
BayernHeim GmbH? Da hat wohl nicht nur bei Gemeinderatsmitglied Wolfgang Huber (Grüne) was geklingelt. „BayernHeim hat ja im Frühjahr eher negative Presse eingefahren“, meldete sich Huber während der Sitzung zu Wort´. Er spielte damit unter anderem auf die Kritik des Bayerischen Obersten Rechnungshofes (ORH) an, der das staatliche Unternehmen, dessen Aufgabe es ist, bezahlbaren Wohnraum im Freistaat zu realisieren, dafür kritisiert hatte, dass binnen gut drei Jahren „keine einzige neue Wohnung geschaffen“ worden sei. Das vernichtende Fazit des ORH: „Bei der Umsetzung hapert es schwer.“ Die FDP hatte sich ebenfalls zu Wort gemeldet und unter anderem moniert, dass sich das Unternehmen in den „Bavaria Towers“ im Münchner Osten eingemietet hatte – zum stolzen Quadratmeterpreis von 30,11 Euro. „Das ist wirklich skandalös“, fand FDP-Politiker Sebastian Körber Anfang 2022 klare Wort. So stellte Huber in der Gemeinderatssitzung dem BayernHeim-Vertreter Maximilian Faltlhauser ganz offen die Frage: „Sind Sie ein zuverlässiger Partner?“ Faltlhauser, der sich zunächst bei Huber mit einem Lächeln dafür bedankte, dass er „gleich den Finger in die Wunde“ lege, versicherte dem Gremium, dass „die BayernHeim-Existenz“ nicht infrage stehe. Das Unternehmen könne mittlerweile durchaus Erfolge präsentieren. Faltlhauser: „Wir sind gerade dabei, zehn Notartermine für zehn Projekte in Bayern vorzubereiten und die Verträge zu unterschreiben.“
