Riesige regionale Unterschiede
Für viele unerreichbar: Das Netto-Einkommen, das für eine eigene Immobilie nötig ist
In vielen Gebieten ist der Erwerb eines Eigenheims mittlerweile fast unerreichbar. Daher ist es klug, vor der Suche realistisch zu ermitteln, was umsetzbar ist.
München – Auch wenn die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr gefallen sind, bewegen sich die Immobilien-Kurse auf einem schwindelerregenden Niveau – und steigen vielerorts, so auch in München, munter weiter. Zumindest Normalverdiener dürften sich in vielen Regionen kein Eigentum mehr leisten können. Eine aktuelle Auswertung zeigt, welche Quadratmeterpreise wo aufgerufen werden – und wie hoch das Nettoeinkommen sein muss, damit man sich eine Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern leisten kann.
Auswertung zeigt: So viel müssen Sie verdienen, um sich eine Wohnung kaufen zu können
In den vergangenen Jahren sind in Deutschland die Immobilienpreise immer weiter gestiegen. Die hohe Inflation und steigende Zinsen haben diese Entwicklung zwar ausgebremst, das zeigt der Wohnatlas der Postbank 2023, für den das Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellt hat. Dennoch müssen Käufer teils über astronomische Einkommen verfügen, um sich eine eher bescheidene Immobilie von 80 Quadratmetern leisten zu können, hat der Focus anhand dieser Daten für insgesamt 400 Regionen berechnet.
Unter 220.000 Euro brutto im Jahr läuft nichts: In München und auf Sylt ist es am teuersten
In München beispielsweise müssen im Schnitt über 790.000 Euro auf den Tisch gelegt werden. Bei dem üblichen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent und mit einem typischen Zinssatz von 3,5 Prozent ergibt das eine monatliche Belastung von 3160 Euro. Nach der Faustregel, wonach die monatliche Rate maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte, benötigt man also ein jährliches Bruttoeinkommen von rund 222.000 Euro bzw. 10.535 Euro monatlich Netto.
Und wer aufs Sylt wohnen will, muss mindestens 230.000 Euro im Jahr nach Hause bringen. Weniger als 0,1 Prozent aller deutschen Arbeitnehmer verdient so viel – der Verdienst bewegt sich sogar außerhalb der vom Statistischen Bundesamt erfassten Verteilungsspanne von Vollzeitbeschäftigten.
Bundesweite Statistik zeigt: Der Durchschnittsverdiener kann sich keine 80 Quadratmeter Eigentum leisten
Zum Vergleich: Bundesweiter Kaufpreis-Schnitt für eine 80 Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand sind 263.000 Euro. Aus den oben zu Grunde gelegten Faustregeln ergibt das eine Monatsrate von 1050 Euro. Ein kinderloser Alleinlebender kann sich danach erst ab einem jährlichen Bruttoeinkommen von rund 71.000 Euro in Deutschland eine Wohnung leisten. Nach aktuellen Destatis-Zahlen liegt auch dieser Verdienst bereits weit über dem Durchschnitt von 62.485 Euro.
Prognose: In diesen "Big Seven" werden die Immobilienpreise 2023 bis 2035 am stärksten steigen:
(Trend des jährlichen Preiswachstums von Wohnungen im Bestand, Preis in Euro pro qm im Jahr 2023)
- 1. München; 1,84%; (8.909,30)
- 2. Frankfurt am Main; 1,67%; (6.178,54)
- 3. Köln; 1,43%; (4.862,11)
- 4. Berlin; 1,31%; (5.806,91)
- 5. Düsseldorf; 0,80%; (5.008,06)
- 6. Stuttgart; 0,73%; (4.867,63)
- 7. Hamburg; 0,43%; (6.230,33)
Wer 51.600 Euro verdient, kann sich nur noch in rund einem Viertel aller Regionen in Haus leisten
Noch erschwinglich, so die Berechnungen auf Basis des Wohnatlas 2024, seien die Kaufpreise nur noch in wenigen Regionen: Mit einem Einkommen von 51.600 Euro Brutto kommen etwa nur 119 der 400 Regionen infrage, selbst in mittelgroßen Städten muss man im Schnitt 68.500 Euro, in den Landkreisen außerhalb der Speckgürtel, 63.675 Euro verdienen.
„Hohe Preise im Stadtgebiet in Kombination mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten haben die Attraktivität des Umlands nochmals erhöht. Das zeigen die Beispiele Dachau und Potsdam, in denen sogar stärkere Preiszuwächse als in den nahegelegenen Metropolen München und Berlin prognostiziert werden“, so Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. Dort, aber auch in verschiedenen Städten steht also der nächste Immobilienboom an.
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Prognose: Die Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2023 bis 2035
(Trend des jährlichen Preiswachstums von Wohnungen im Bestand, Preis in Euro pro qm im Jahr 2023)
- 1. Leipzig, Stadt; Sachsen; 2,2%; (3.283,66)
- 2. Potsdam, Stadt; Brandenburg; 2,0%; (5.201,06)
- 3. Landshut, kreisfreie Stadt; Bayern ; 1,9%; (4.693,40)
- 4. Dachau, Landkreis; Bayern; 1,9%; (5.861,00)
- 5. Bodenseekreis, Landkreis; Baden-Württemberg; 1,9%; (4.530,58)
- 6. München, Landeshauptstadt; Bayern; 1,8%; (8.909,30)
- 7. Aurich, Landkreis; Niedersachsen; 1,8%; (6.213,34)
- 8. Lüneburg, Landkreis; Niedersachsen; 1,8%; (3.554,30)
- 9. Dingolfing-Landau, Landkreis; Bayern; 1,7%; (3.077,22)
- 10. Frankfurt am Main, Stadt; Hessen; 1,7%; (6.178,54)
Nicht nur die Stadt München ist also teuer, auch die umliegenden Landkreise gehören zu den kostspieligsten Regionen Deutschlands. Im Landkreis Miesbach, der für seine Nähe zu den Alpen und dem Tegernsee bekannt ist, wird ein Jahreseinkommen von 202.000 Euro benötigt, um eine vergleichbare Wohnung zu finanzieren. Im Landkreis Starnberg sind es rund 175.000 Euro, im Landkreis München immer noch 166.000 Euro.
Selbst in anderen Städten Bayerns bleibt das Wohnen im selbstgenutzten Eigentum teuer. In Augsburg, Regensburg oder Nürnberg benötigt man für den Kauf einer 80-Quadratmeter-Wohnung Bruttoeinkommen zwischen 80.000 und 100.000 Euro.
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