Recht
Erben und Vererben von Immobilien: So bleibt es steuerfrei
Beim Vererben von Immobilien hat sich dieses Jahr einiges geändert - vor allem bei der Bewertung des Wohneigentums. So vererben Sie das Eigenheim steuerschonend.
Berlin - Alle Immobilienbesitzer kommen irgendwann an diesen Punkt: Was passiert mit dem Eigenheim nach dem eigenen Tod? Das Thema Erben und Vererben von Immobilien ist komplex. Seit diesem Jahr hat sich bei den rechtlichen und finanziellen Regeln einiges getan: Vor allem wie die Immobilien im Rahmen der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer bewertet werden, hat sich verändert.
Diese Änderung hat vor allem mit dem Bewertungsgesetz zu tun. Immobilien sind darin jetzt steuerlich deutlich höher bewertet als zuvor. Die Bewertungsmethode (Ertragswert/Sachwert) bleibe zwar gleich, „es wurden jedoch Bewertungsfaktoren wie zum Beispiel die Nutzungsdauer angepasst, die letztendlich zu einem höheren Immobilienwert führen. In der Folge sind die Freibeträge sehr viel schneller aufgebraucht“, teilt die Landesbausparkasse (LBS) mit.
Erbschafts- und Schenkungssteuer: Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad ab
Die Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ab. Die Freibeträge für enge Verwandte sind höher, als für Entfernte: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkelkinder. „Auch die Höhe des zu versteuernden Gesamtvermögens des Erblassers spielt eine Rolle sowie die jeweilige Erbschaftssteuerklasse. Wenn das geerbte Haus innerhalb des Steuerfreibetrags liegt und zur Immobilie kein weiteres Vermögen hinzukommt, das den Freibetrag überschreitet, muss für die Immobilie keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Und zwar ganz gleich, ob man dort einzieht oder nicht“, erklärt die LBS.
Wenn es in der Erbschaft des Verstorbenen um das „Familienheim“ geht, also der Hauptwohnsitz, den er bis vor seinem Tod bewohnte, können Ehegatten und Kinder es steuerfrei erben, auch wenn der Wert über den Freibeträgen liegt: „Die Steuerfreiheit ist in diesem Fall jedoch an weitere Bedingungen geknüpft: So müssen die Erben das Haus nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre weiterhin selbst als Hauptwohnsitz nutzen und laut Gesetz „unverzüglich“ einziehen, das bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. In der Rechtsprechung hat sich hierfür eine Frist von sechs Monaten etabliert“, schreibt die LBS auf ihrer Webseite: „Für Kinder und gegebenenfalls Enkelkinder sind jedoch nur 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Größere Immobilien müssen anteilig versteuert werden, sofern die Freibeträge schon ausgeschöpft wurden.“ Für Ehegatten spiele die Größe des Wohnhauses jedoch keine Rolle.
Erbschaftssteuer: Kann beim Finanzamt in Raten gezahlt werden
Sollte eine Erbschaftssteuer anfallen, kann die Steuerschuld beim Finanzamt in Raten bezahlt werden. „Auch die Aufnahme eines Kredits ist in diesem Fall oft einfacher als gedacht, weil die geerbte Immobilie als Sicherheit dient. Vor allem dann, wenn das geerbte Haus schuldenfrei ist“, sagt LBS-Experte Thorsten Berg.
Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum schon zu Lebzeiten steuerschonend an Erben übertragen wollen, sollten früh mit der Planung beginnen. Eine Option wäre eine Schenkung an die gewünschte Person. Geht das Eigenheim an den Ehepartner oder Lebensgefährten, fällt keine Schenkungsteuer an. Auch die Behaltenspflicht von zehn Jahren gilt nicht. Bei einer Schenkung an ein Kind hat es im Erbfall einen Freibetrag von 400.000 Euro. Die Freibeträge bei Schenkungen werden alle zehn Jahre neu gewährt. Es könnte sich anbieten, „die Immobilie in mehreren Teilschritten zu übertragen, den ersten Teil möglichst rasch und dann nach zehn Jahren den nächsten“, empfiehlt die LBS.
Sonderfall beim Vererben: Beide Ehepartner im Grundbuch der Immobilie
Ein Sonderfall tritt ein, wenn Ehepartner zur Hälfte im Grundbuch eingetragen sind. Wenn sie ihr Eigenheim an ihre Kinder verschenken oder vererben wollen, kann für jede Hälfte der komplette Freibetrag ausgeschöpft werden: „Demnach kann ein Eigenheim, das beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen gehört, an ein einzelnes Kind sogar in Höhe von 800.000 Euro steuerfrei übertragen werden“, schreibt die LBS.
Wer die eigene Immobilie verschenkt und trotzdem in ihr wohnen möchte, sollte sich dieses Recht lebenslang sichern. Hier gäbe es zwei gängige Formen, schreibt die LBS: „Die gängigsten Formen sind das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht. Der Nießbrauch sichert dem Übertragenden zusätzlich zum Wohnrecht auch den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie zu, zum Beispiel bei der Vermietung des Hauses oder anderer Wohnungen im Gebäude.“ Verkaufen oder belasten darf das Haus allerdings nur der eingetragene Eigentümer. „Beim Wohn- oder Nießbrauchrecht sollte man als Schenkender deshalb zudem auf einen sicheren Rang im Grundbuch achten. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der neue Eigentümer einen Kredit auf sein Haus aufnehmen möchte.“
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