Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht
Teilverkauf einer Immobilie: Es gibt einige Fallstricke, die Ihr kennen solltet
Immer mehr Menschen wollen im Alter das eigene Haus zu Geld machen, aber darin wohnen bleiben. Beim sogenannten „Teilverkauf” der Immobilie gibt es jedoch einige Risiken, die Ihr kennen solltet. Welche das sind, welche Vor- und Nachteile das Modell hat und welche Alternativen es gibt, erfahrt Ihr hier.
Fast 30 Prozent der Deutschen im Rentenalter besitzen Immobilienvermögen. Gleichzeitig liegt verhältnismäßig wenig Geld auf der Bank. Kommt im Alter eine geringe Rente hinzu, kann es finanziell schnell eng werden.
Ein Haus kostet ständig, man muss sich um die Instandhaltung kümmern und notwendige Modernisierungsmaßnahmen vornehmen. Wer dann nicht genügend Geld zur Verfügung hat, steht im Alter vor einem Problem.
Abhilfe schaffen kann hier – als Alternative zur Leibrente oder zu einem Kredit - der Immobilien-Teilverkauf. Allerdings lauern einige finanzielle Risiken, die wir Euch hier genauer aufzeigen. Denn: Die Tücken liegen oft im Detail, warnt die Verbraucherzentrale. Sie rät dazu, Vertragsinhalte genau unter die Lupe zu nehmen und auch mögliche Alternativen zu prüfen. Denn oft ist der Teilverkauf nicht die beste Wahl.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Immer mehr Unternehmen, darunter Wertfaktor, Engel & Völkers, Volksbank Immobilien oder die Deutsche Teilkauf, bieten Hausbesitzern an, einen Teil ihrer Immobilie zu kaufen und dafür schnell größere Geldbeträge zu zahlen. Die Werbeversprechen lauten: „Wohnen wie immer – leben wie neu“ (Engel & Völkers), „Ihre Immobilie zahlt sich aus“ (Wertfaktor) und „Klüger wohnen und besser leben“ (Deutsche Teilkauf). Das hat die Verbraucherzentrale zusammengetragen.
Im Gegensatz zum vollständigen Verkauf einer Immobilie wird beim Teilverkauf lediglich ein Anteil zwischen 10 und 50 Prozent an der Immobilie veräußert. Der Käufer ist in der Regel eine Kapitalgesellschaft und wird Miteigentümer. Der bisherige Eigentümer bleibt alleiniger Nutzer der vollständigen Immobilie und zahlt ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Für die Selbstnutzung wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, zumeist jedoch nur im 2. Rang. Am Ende einer zuvor vereinbarten Zeit werden entweder neue Konditionen ausgehandelt oder die Immobilie insgesamt verkauft. Auch ein Rückkauf ist theoretisch möglich.
Wie läuft ein Immobilien-Teilverkauf ab?
Der übliche Ablauf bei einem solchen Teilverkauf besteht aus drei Phasen:
- In der ersten Phase wird ein unabhängiger Gutachter bestellt. Dieser nimmt eine professionelle Einschätzung des Immobilienwerts vor (Verkehrswert). Während dieser Phase müsst Ihr spätestens festlegen, wie viel Geld Ihr gerne hättet. Ist das Wertgutachten für Euch in Ordnung, besprecht Ihr mit dem Käufer (meist professionelle Anbieter mit entsprechendem Geschäftsmodell), wie viel von Eurem Eigentum Ihr verkaufen wollt.
- In der zweiten Phase wird der Vertrag mit dem Anbieter geschlossen. Inhalt des Vertrages ist unter anderem der Nießbrauch zu Euren Gunsten. Dieses Nießbrauchrecht wird zusammen mit dem neuen Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Generell seid Ihr in der Vertragsgestaltung frei und Ihr solltet Euch anwaltlichen Rat holen, weil es hier doch einige Schwierigkeiten geben kann.
- Die dritte Phase beinhaltet den Verbleib in Eurer Immobilie. Ihr könnt damit machen, was Ihr wollt, auch vermieten. In jedem Fall zahlt Ihr Eurem Miteigentümer für die Nutzung eine Gebühr, die einer Mietzahlung gleichkommt. Wie hoch dieses Nutzungsentgelt pro Monat ist, hängt vom Wert der Immobilie und dem Betrag ab, den der Anbieter Euch bezahlt hat. Unterschätzt diesen Kostenfaktor aber nicht!
Quelle: www.hausverkauf.de
Kostenfalle Investitionen und Instandhaltungen
Keine Immobilie kommt auf Dauer ohne Investitionen aus. Ob es um Reparaturen geht oder um Modernisierungen. Ein großer Haken für Teil-Verkäufer ist, dass sich viele Unternehmen nicht oder nur in geringem Maße an weiteren Kosten beteiligen. Angenommen, das Dach muss neu gedeckt oder die Heizung erneuert werden. Diese Kosten tragt Ihr unter Umständen komplett alleine. Die tatsächlichen Kosten pro Monat sind somit deutlich höher, als auf den ersten Blick ersichtlich. Bedenkt, dass der Gesetzgeber Eigentümer verpflichten kann, etwa energetische Sanierungen durchzuführen.
Besonders kritisch sind Verträge mit Firmen, die sich gegen einen Wertverlust der Immobilie absichern. Falls beispielsweise eine Schnellstraße durch das Wohngebiet gebaut wird und die Wohnlage sich deshalb so stark verschlechtert, dass starke Abstriche vom Verkaufspreis hinzunehmen sind, habt Ihr das finanzielle Nachsehen.
Manche Firmen schreiben sogar in den Vertrag hinein, dass sie mindestens ihr investiertes Geld zurückerhalten und außerdem eine Rendite von zum Beispiel 15 Prozent, die als Minimum-Anteil oder Nebenkosten deklariert werden.
Kostenfalle Nutzungsentgelt
Je größer der Anteil ist, den Ihr verkauft, und je wertvoller die Immobilie ist, desto höher fällt das Nutzungsentgelt aus, das Ihr an den Teil-Käufer zahlen müsst. Die Verbraucherzentrale rät deshalb, möglichst langfristige Vereinbarungen zum Nutzungsentgelt zu treffen. Sie bieten eine höhere Planungssicherheit.
Zudem gibt es verschiedene Modelle, nach denen die Höhe des Entgeltes berechnet wird. Lasst Euch von Eurem gewählten Anbieter deswegen unbedingt erläutern, welches Modell in Eurem Fall zur Berechnung herangezogen wird. Ein Nutzungsentgelt beispielsweise, das sich am Verbraucherpreisindex orientiert, kann in Zeiten einer hohen Inflation dramatisch steigen.
Um herauszufinden, ob ein bestimmtes Nutzungsentgelt seriös ist, könnt Ihr es zum Beispiel mit Mietzahlungen oder Darlehenszinsen vergleichen. Dazu die Verbraucherzentrale: „Beim Vergleich mit der Höhe einer Mietzahlung wäre die jährliche Kaltmiete pro Quadratmeter bezogen auf den Kaufpreis pro Quadratmeter heranzuziehen. Dann erhält man eine sogenannte Mietrendite.” Diese kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Zustand und Lage des Objekts. In einigen Gegenden Deutschlands liegt sie bei über 6 Prozent, in anderen bei unter 2 Prozent.
Aber Achtung! Berücksichtigt bei solchen Vergleichen immer auch die Kosten der Instandhaltung.
Was passiert am Ende der vereinbarten Laufzeit?
Wenn die Parteien sich nicht auf neue Konditionen verständigen, der Alteigentümer stirbt oder den Verkauf wünscht, wird der vollständige Verkauf der Immobilie – nicht nur des verbliebenen Anteils – in die Wege geleitet. Dazu lässt sich der Teil-Käufer eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, die auch über den Tod hinaus und damit gegenüber den Erben gilt.
Für den finalen Verkauf der gesamten Immobilie berechnen die meisten Anbieter ein sogenanntes Durchführungsentgelt. Es beträgt zwischen 0 und 5,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises und wird in der Regel vom Alteigentümer getragen.
Eine eher theoretische und in der Praxis nur bei sehr niedrigen Beteiligungsquoten realistische Alternative ist der Rückerwerb des veräußerten Anteils.
Immobilien-Teilverkauf: Die Vor- und Nachteile auf einen Blick
Was sind Vorteile?
- Ihr erhaltet das Geld schnell und habt sofort finanziellen Spielraum.
- Ihr habt das alleinige Nießbrauchrecht und könnt die Immobilie weiter bewohnen oder ohne Einschränkungen vermieten.
- Transaktionskosten für den Verkauf übernehmen in vielen Fällen die Käufer.
- Bei Immobilien guter Wohnlage fällt die monatliche Nutzungspauschale im Vergleich zu anderen Immobilien in derselben Wohnlage oft günstig aus.
Was sind Nachteile?
- Ihr zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt, welches nicht immer im Verhältnis zum Wohnwert steht. Dies gilt insbesondere für Immobilien in weniger begehrten Lagen.
- Viele Firmen bzw. Miteigentümer beteiligen sich nicht nennenswert an Instandhaltungskosten. Ein Vergleich zeigt, welche Anbieter sich in welcher Höhe beteiligen!
- Beim Verkauf kommen hohe Provisionszahlungen auf Euch zu.
- Manche Anbieter sichern sich gegen das Risiko des Werteverfalls ab und vereinbaren eine Schutzklausel.
- Beim Verkauf gibt es Hemmnisse in Form von Mindestvorschriften des Mitinhabers.
- Die Gesamtkosten sind unterm Strich im Vergleich zu einem Kredit meistens höher!
Quelle: www.hausverkauf.de
Genau rechnen: Ein Kredit kann sehr viel attraktiver sein
Vor diesem Hintergrund könnt Ihr die Zinssätze für herkömmliche Bankdarlehen betrachten, denn wenn Ihr Euch bei Eurer Bank Geld in Höhe von bis zu 50 Prozent des Immobilienwertes leiht, sind je nach Bonität Top-Konditionen möglich.
Außerdem behaltet Ihr bei einem Darlehen das volle Eigentum, mit der vollen Chance auf Wertsteigerungen - aber natürlich auch mit dem vollen Risiko von Wertverlusten.
Der Zins ist Verhandlungssache. Wer selbstständig ist oder ein hohes Alter erreicht hat, muss damit rechnen, Darlehen nur zu höheren Zinsen zu erhalten. Falls man Euch einredet, dass Ihr gar keine Chancen hättet auf ein zinsgünstiges Darlehen, solltet Ihr bei verschiedenen Anbietern umzuhören. Entscheidend sind nämlich nicht Alter oder Selbstständigkeit, sondern die finanzielle Situation insgesamt und - noch wichtiger - die Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstituts.
Wenn Ihr noch unsicher seid, ob Ihr Eure Immobilie ganz oder zum Teil verkaufen möchtet, könnt Ihr diese Entscheidung auch mit einem Darlehen aufschieben. Ein Teilverkauf ist auch später noch möglich, etwa um das Darlehen abzulösen.
Fazit: Lohnt sich der Immobilien-Teilverkauf?
Tatsächlich scheint es kaum eine Situation zu geben, in der ein Teilverkauf zu empfehlen ist. Es gibt aber gewisse Umstände, unter denen er in Frage kommt:
Man könnte etwa einen Immobilien-Teilverkauf in Betracht ziehen, wenn sich eine Immobilie anderweitig nicht verkaufen lässt. Möglicherweise wäre er auch dann sinnvoll, wenn ein starker Wertverfall der Immobilie zu erwarten ist. Wichtig ist, dass dann im Vertrag keine entsprechende Klausel eingebaut ist, die den Wertverfall abfängt. Allerdings solltet Ihr hier abwägen, ob der komplette Verkauf nicht die wirtschaftlichere Entscheidung wäre.
Ebenfalls in Betracht ziehen könnte man den Teilverkauf, wenn die Angebote der Bank für ein Darlehen erheblich höher liegen als die Kosten, die insgesamt bei einem Teilverkauf auf Euch zukommen.
Welche Alternativen gibt es zum Teil-Verkauf?
Bevor Ihr Euch für den Teilverkauf Eurer Immobilie entscheidet, solltet Ihr Euch überlegen, welche weiteren Möglichkeiten es gibt, Geld aus oder mit Hilfe dieser zu bekommen:
- Normale Darlehen (auch ganz ohne Tilgung) oder Umkehrhypothek
- Leib-, Immobilien- oder Zustifterrente
- Verkauf mit Wohnrecht oder Rückmietung
Quelle: Verbraucherzentrale
Wenn nach diesen Abwägungen dann der Teilverkauf immer noch im Raum steht, solltet Ihr auf jeden Fall noch zu Eurer Absicherung ein paar Punkte prüfen! Hier eine Checkliste:
- Vergleicht Angebote und Konditionen ganz genau, vor allem mit Blick auf das Kleingedruckte: Beteiligt sich der Käufer an Kosten für die Instandhaltung? Zu prüfen ist auch, über welchen Zeitraum sich Vertragsregeln erstrecken und was für den Todesfall geregelt ist.
- Rechnet Eure Entscheidung mit aussagekräftigen Zahlen durch! So könnt Ihr auch Alternativen wie eine Beleihung oder eine Kreditaufnahme besser einschätzen.
- Lasst Euch unabhängig beraten - zum Beispiel von der örtlichen Verbraucherzentrale - und bindet Vertrauenspersonen aus Familie und Freundeskreis ein.
- Für Erben besteht im Todesfall die Möglichkeit des Rückkaufs. Das für den Teilverkäufer vereinbarte Nießbrauchrecht wird nicht vererbt! Hieraus können sich finanzielle Nachteile ergeben. Soll das Haus vererbt werden, ist der Teilverkauf keine vorteilhafte Lösung.
Quelle: www.hausverkauf.de
Tipp der Verbraucherzentrale
Die vertragliche Gestaltung ist in der Regel ausgesprochen komplex und umfangreich. Neben dem eigentlichen Kaufvertrag werden viele Regelungen vertraglich fixiert, die das Miteinander, die laufenden Kosten, das Nutzungsentgelt, die weiteren Kosten sowie die spätere Abwicklung betreffen. Hier solltet Ihr Euch viel Zeit nehmen und diese Vereinbarungen mit Hilfe der Verbraucherzentralen oder von Rechtsanwälten intensiv prüfen lassen.
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