Sparen mit Wohneigentum
„Beton-Gold”: Lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge?
Der Erwerb einer Immobilie gilt als rentable und sichere Altersvorsorge. Ob das wirklich so ist, hängt allerdings von zahlreichen Variablen ab. Von welchen, erfahrt Ihr hier.
Für die Mehrheit der Verbraucher gilt der Erwerb von Wohneigentum - neben dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden - als attraktive Form des Vermögensaufbaus und der Absicherung im Alter.
Unbestritten ist die ideelle Rendite, denn Eigentümer können ihre Wohnverhältnisse in selbst bewohnten Immobilien stärker selbst gestalten als Mieter. Und wer im Alter mietfrei wohnen kann, ist auch finanziell erstmal im Vorteil.
Die entscheidende Voraussetzung dafür, ob eine Immobilie eine rentable Altersvorsorge ist, ist eine solide Planung der Finanzierung und die Berücksichtigung verschiedener Variablen. Unter anderem: Je früher man investiert, desto früher ist die Immobilie abbezahlt und fängt an, sich zu lohnen. Wenn sie als Altersvorsorge dienen soll, sollte sie möglichst vor Renteneintritt abbezahlt sein.
Frühzeitig für den Ruhestand vorplanen
Eine vorausschauende Planung ist ein wesentlicher Faktor für die maßgeschneiderte Altersvorsorge - gerade wenn es um eine Größenordnung geht wie bei einem Hauskauf. Im Hinblick auf das Älterwerden sollten einige Fragen bereits im Vorfeld geklärt werden:
- • Passt die Wunschimmobilie auch zum sich ändernden Bedarf im Alter, wenn die Kinder längst ausgezogen sind?
- • Ist die Immobilie bereits barrierearm oder barrierefrei oder lässt sie sich entsprechend umbauen?
- • Wie sieht es mit der medizinischen Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe aus, wenn man nicht mehr mit dem Auto oder Fahrrad fahren kann?
- • Wie ist die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel?
- • Wie wird sich die Region langfristig entwickeln, falls die Immobilie später doch verkauft oder vermietet werden soll?
Warum die Lage so wichtig ist
Insbesondere wenn man einen gewinnbringenden Verkauf seiner Immobilie als Altersvorsorge oder eine Vermietung plant, spielt die Lage des Wohneigentums eine entscheidende Rolle. Sie bestimmt maßgeblich den späteren Verkaufspreis oder die möglichen Mieteinnahmen. In der Immobilienwirtschaft hat sich der Begriff der „LILA-Lage“ etabliert, um die Attraktivität eines Standortes zu analysieren:
- • Landschaft: Die Immobilie liegt dort, wo es schön ist.
- • Infrastruktur: Die Immobilie hat eine gute Verkehrsanbindung.
- • Lebensqualität: Die Immobilie liegt dort, wo etwas geboten wird.
- • Arbeit: Die Immobilie liegt dort, wo man Arbeit findet.
Hohe Finanzierungsraten - Abstriche beim Sparen
In deutschen Städten und Regionen weichen die Wertentwicklungen von Immobilien teils stark voneinander ab. Denn letztendlich bestimmen Nachfrage und Angebot die Immobilienpreise. In Kombination mit drastischen Zinsanstiegen und einer gesunkenen Kaufkraft machen hohe Preise den Traum eines Immobilienkaufs oft zunichte.
Bei der Verbraucherzentrale Bayern mehren sich aktuell Anfragen von Verbrauchern, deren einst niedrige Zinsfestschreibung ausläuft. „Sie fragen sich, wie sie künftig deutlich höhere Finanzierungsraten stemmen sollen“, sagt Merten Larisch, Teamleiter für Altersvorsorge und Geldanlage bei der Verbraucherzentrale Bayern. „Zahlreiche Betroffene müssen nun Abstriche beim Sparen für die geldliche Altersvorsorge machen. Eine ehrliche Bedarfs- und Finanzierungsplanung vor einem Immobilienerwerb ist daher unverzichtbar!“
Finanzierungsrate und späteren Bedarf berechnen
Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte nicht nur das Verhältnis von Finanzierungsraten zu Lebenshaltungskosten und wichtigen Rücklagen prüfen. Auch ihren Geldbedarf im Alter sollten Kaufwillige unter Berücksichtigung der Inflation ermitteln. Davon leitet sich die Sparrate für die geldliche Altersvorsorge ab, die neben der Finanzierungsrate benötigt wird. „Der gewohnte Lebensstandard ist in der abbezahlten Immobilie sonst nicht mehr haltbar … oder die Immobilie muss wieder veräußert werden“, so Larisch.
Laufende Kosten berücksichtigen
Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses als Altersvorsorge ist kein einmaliges Investment. Auch im eigenen Heim fallen laufende Kosten an, die Ihr zusätzlich zu Euren Kreditzahlungen berücksichtigen müsst. Je nach Größe werden beispielsweise bei Eigentumswohnungen jeden Monat mehrere Hundert Euro Hausgeld für Heizung, Müllabfuhr und andere Posten fällig. Neben den Steuern und der Gebäudeversicherung tragt Ihr als Eigentümer zusätzlich die Kosten für den Werterhalt und Reparaturen. Gerade bei Bestandsimmobilien kann das schnell ein Loch in die Kasse reißen.
Beim Wechsel aus einem Mietverhältnis – bei vergleichbaren Wohnungsgrößen – in die eigene Immobilie hat man also nicht die gesamte Miete als Kostenersparnis, sondern nur die sogenannte „Gewinnmiete“.
Da die Preise für Werterhaltungsmaßnahmen und Reparaturen steigen, kann eine Immobilieninvestition nur begrenzt dem Inflationsschutz dienen. Dafür müssten Grund und Boden entsprechend an Wert zunehmen. „Langfristig wird nur derjenige eine Rendite haben, die deutlich höher ist als die Inflationsrate, der eine Immobilie zu einem günstigen Zeitpunkt und Preis gekauft hat“, sagt Merten Larisch. „Und der sie in einer Hochpreis-Phase veräußern oder an seine Erben weitergeben kann.“
Tipp: Bildet rechtzeitig Rücklagen für notwendige Modernisierungen und Instandhaltungen wie teure Badsanierungen, die Neueindeckung des Daches oder den barrierefreien Umbau Eurer Räumlichkeiten. Dazu bietet sich zum Beispiel ein Bausparvertrag an.
Fazit: Immobilie als ein Baustein der Altersvorsorge
Mit einer Immobilie als Altersvorsorge legt Ihr einen wichtigen Grundstein – auch für die Zeit nach Eurem Erwerbsleben. Stimmen die Rahmenbedingungen und habt Ihr langfristig und vorausschauend geplant, dann stehen die Chancen nicht schlecht, in Eurer eigenen Immobilie alt zu werden und kostengünstig zu leben.
Idealerweise ist das eigene Heim aber nur einer von mehreren Bestandteilen in Eurer Altersvorsorge. Setzt bei der Rentenplanung nicht alles auf eine Karte, sondern stellt Euch nach Möglichkeit breiter auf, indem Ihr zum Beispiel in andere Kapitalanlagen investiert.
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