Nachfrage riesig, aber Angebot gering

Der Wohnungsmarkt im südlichen Berchtesgadener Land ist angespannt. Das Angebot ist gering, die Nachfrage riesig. Gebaut wird wenig, der Wohnungsmarkt für Einkommensschwache liegt brach. 500 Menschen stehen allein auf der Liste des größten Vermieters im Landkreis, des Wohnbauwerks Berchtesgadener Land, wie dessen Geschäftsführer Florian Brunner vor kurzem bestätigte.

Die Mietpreise am allgemeinen Wohnungsmarkt sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen, wie überall im Land. Leerstand gibt es so gut wie kaum. Allerdings: Mehrere Bauprojekte, die für einkommensschwache Personen gedacht waren, wurden gestrichen, weil Investoren in Zeiten von Inflation und Kostensteigerungen abgesprungen waren. 

„Bischofswiesen wird durchgezogen“

In Bischofswiesen, unweit der Gebirgsjägerkaserne, wird durchgezogen, verspricht Ralph Büchele. Er lacht, wenn er das sagt. In seiner Stimme liegt Zuversicht. Er meint das ernst. Aus Sicht der Gemeinde ist die Umsetzung des Projekts nicht nur Standortvorteil, sondern auch Zukunftssicherung. 

„Viele kommunale Wohnbaugesellschaften haben nicht unsere Kapazitäten“, sagt Büchele. Wer im Berchtesgadener Talkessel mangels Wohnraum keine Bleibe findet, zieht auf kurz oder lang weg. Der Rattenschwanz ist lang. Etliche Unternehmen klagen über fehlende Fachkräfte, die abspringen, weil keine Wohnung zur Verfügung steht. Die Bayernheim verpflichtet sich mit ihrem Engagement im südöstlichsten Südosten Bayerns, den Wohnraum für 50 Jahre in geförderter Weise zu vermieten. „Mir ist schon klar, dass das für renditegetriebene Investoren nicht attraktiv ist“, sagt der Bau- und Wirtschaftsingenieur scherzhaft. „Uns reicht es, wenn wir mit zwei Prozent da rausgehen.“  

Schnellschuss der Gemeinde

Das Großprojekt wird am sogenannten Burgergraben realisiert werden. Das ist eine Wohngegend in Steinwurfnähe zur Bischofswieser Kaserne. Die dort noch vorhandenen Gebäude sollen abgerissen werden. Die Mieter von einst mussten bereits vor Jahren ausziehen, seitdem die Gemeinde beschlossen hatte, dort neu zu bauen. Alles kam anders. Rückblickend war das ein Schnellschuss.   

Bayernheim-Chef Ralph Büchele will nicht schnell schießen: Einige Behördenschritte seien noch zu gehen, zudem muss das Projekt noch durchgeplant werden. Klar ist aber: Die Bayernheim aus München wird sich dem Megaprojekt annehmen, in dem rund 100 Wohnungen verwirklicht werden sollen. „Im Durchschnitt 70 bis 80 Quadratmeter“, sagt der Geschäftsführer im Gespräch. „Weniger kleine Appartements, dafür Zwei-, Drei- und Vier-Zimmerwohnungen.“ Die Baupreise befänden sich auf einem hohen, aber derzeit stabilen Niveau, sagt Ralph Büchele.  

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Baukosten bei über 20 Millionen Euro

Die Gemeinde Bischofswiesen mit der Kommunal Wohnbau Bischofswiesen und das Staatsunternehmen Bayernheim hatten Einigkeit darüber erzielt, dass der Multimillionen-Euro-Bau besser in Münchner Hand aufgehoben sei. „Zum Zeitpunkt des Erwerbs lagen die Baukosten bei 20 Millionen Euro“, sagt der Geschäftsleiter der Gemeinde Bischofswiesen, Rupert Walch.

Dabei blieb es nicht. Daraufhin beschloss die Gemeinde, nach Partnern zu suchen. „Für die Bayernheim war das Projekt interessant genug. Ralph Büchele möchte die geplante Investitionssumme nicht näher beziffern, solange man noch so am Anfang stehe. 

Förderungen als Mietzuschuss

Was sicher ist: Die Wohnungen der Bayernheim, die vor fünf Jahren gegründet worden war, werden über die Einkommensorientierte Förderung (EOF) gefördert. Die EOF ist ein Modell des staatlich geförderten Wohnungsbaus. „Für den Mieterhaushalt enthält diese eine Art Mietzuschuss“, sagt Büchele. Dabei orientiert sich die Förderung für den Mieter am eigenen Einkommen, das nachgewiesen werden muss. Voraussetzung ist also ein Wohnberechtigungsschein.

Die Höhe der Förderung ist schließlich der Differenzbetrag zwischen der zumutbaren Miete, also der eigenen Mietbelastung, und der tatsächlichen Miete. Laut Ralph Büchele verfügt das Unternehmen bisher über 400 geförderte Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten. Mehr als 6000 Wohnungen seien in Planung oder befinden sich bereits in der Bauphase, sagt Büchele. „Wir haben da eine echt schöne Pipeline.“  

Mieter zu finden, wird nicht schwer sein

Bislang sind die Münchner so weit im Süden noch nicht aktiv gewesen, das soll sich nun aber ändern, sagt der Geschäftsführer. In Ruhpolding sei man bereits unterwegs. „Demnächst werden wir uns etwas in Bad Reichenhall anschauen.“ 

Wer künftig in die 100 Wohnungen einziehen darf, ist noch nicht klar. Fakt ist: Es wird nicht schwierig sein, diese an den Mann und die Frau zu kriegen. Immerhin beginnt die zumutbare Miete bei der Bayernheim bei 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Derzeit ist noch nicht sicher, ob das Großprojekt einen Anschluss an Berchtesgadens Fernwärmenetz bekommt, „oder ob wir mit Wärmepumpen oder Hackschnitzelanlagen arbeiten werden“. PV-Anlagen? „Die sind bei uns eigentlich Standard“, sagt Büchele. „Nachhaltigkeit ist für uns ein großes und wichtiges Thema. Außerdem wollen wir die möglichen Förderungen nutzen.“

kp